Рекордная вакантность и новые площади. Что происходит на рынке офисной недвижимости

Что с предложением?

Предложение на рынке арендных площадей в последние полгода немного выросло за счет состоявшегося ввода трех офисных объектов, говорит эксперт. Речь идет о небольшом, но качественном МФК Helen Valery Plaza с видом на водохранилище Дрозды, общественно-административном центре «Левада» в одноименном жилом комплексе, а также бизнес-центре «Сухарево» на ул. Горецкого.

В стадии реализации с высокой степенью строительной готовности находится еще ряд объектов, которые должны вывести на рынок практически 120 тыс. кв. м арендной площади. В ближайшие месяцы (предположительно, ко Дню города в сентябре) должны ввести в эксплуатацию МФК G-S PLAZA «Жемчужина». Тогда же могут открыть и МФК на проспекте Победителей в районе ТРЦ «Замок» и Центра тенниса.

Участники рынка ждут и скорого появления площадей МФК «Шантер Хилл» — он уже в высокой стадии строительной готовности.

А что со спросом?

Спрос на офисном рынке в первые шесть месяцев года практически полностью носил ротационный характер. Чаще всего арендаторы переезжали в более компактные помещения, поэтому спрос фактически на 100% переключился на небольшие офисы.

Сейчас, говорит эксперт, запросы на офис площадью 1000+ кв. м — событие на рынке, а еще два года назад они были типовыми.

Большой спрос на складские помещения потянул за собой и оживление в офисном сегменте.

Рынок ожидал, что в этом году активизируются российские инвесторы: проявят интерес или к готовым офисным зданиям, или к проектам в завершающей стадии. Однако всплеска активности не произошло, констатирует эксперт. Российским игрокам не нужны ни большие офисы под собственный бизнес, ни инвестиционные: внутренний спрос на аренду падает, а для релокейта российских компаний Минск по объективным причинам не подходит.

Что со ставками?

На рынке ставок особых изменений по сравнению с концом 2022 года не произошло.

Рынок адаптировался к рублю, но «тень» евро все равно сохраняется: в процессе переговоров по аренде на начальной стадии стартовую ставку, как правило, все равно определяют в более привычном еврономинале. Это устраивает как арендодателей, так и арендаторов, признается эксперт.

Несмотря на то что в этом году курс рубля к евро менялся довольно динамично, говорить о серьезном снижении стоимости в рублях по сравнению с еврономиналом не приходится.

Много ли свободных площадей?

Уровень вакантности в целом по рынку с конца прошлого года сохраняется на высоком уровне — 18–20% (или даже выше, т. к. определенный пласт помещений и не заняты арендаторами, и не выставляются в открытое предложение). Это нетипичная для столичного офисного рынка последних лет история.

Прирост предложения за счет новых площадей был умеренным, что несколько сдержало резкий рост вакантности. Однако даже эти 20+ тыс. кв. м новостроек оперативно не заполняются.

Чего ждать дальше?

• Офисные объекты, вышедшие и выходящие на рынок предложения, существенно обострят конкурентную борьбу за арендатора.
• Девелоперам новых проектов будет непросто на старте: в них предлагаются офисы без отделки или с черновой отделкой, в то время как сейчас в топе спроса помещения с хорошей отделкой, включая меблированные и оснащенные оргтехникой.
• Продолжится рост вакантности по мере ввода новых площадей.
• Спрос и далее будет носить преимущественно ротационный характер, но возможно появление новых групп арендаторов.
• Может увеличиться число объектов с отложенными сроками ввода.