Спрос есть, а площадей нет. Что происходит на рынке складской недвижимости

Что происходит? Кратко

• Сегмент складской недвижимости в I квартале 2023 года сохранил стабильные спрос, вакантность и ставки аренды, характерные для всего предыдущего года.
• Сектор e-commerce сохранил статус приоритетного потребителя складских площадей. Если по итогам 2022 года складывалось впечатление, что основные представители сектора закрыли свои потребности, то в начале 2023-го стало понятно, что крупные участники рынка e-commerce намерены расширять складские площади.
• Вакантное предложение на рынке образовывалось лишь из-за ротации: помещения освобождались в целях переуступки их новым арендаторам. О вакантности как таковой речь не шла.
• Ввода новых крупных объектов не было.

— Ситуация в отраслях-драйверах следующая. Растут складские запасы: на 1 марта к среднемесячному объему производства в Беларуси они составили 78,2% (в Минске — 102,1%), что является максимумом за последние 10 лет. До этого аналогичный уровень складских запасов был в марте 2013 года. В денежном выражении запасы готовой продукции превысили 9 млрд рублей, — рассказывает Андрей Алешкин.

Грузооборот транспорта, по его словам, составил только 66,4% к уровню соответствующего периода прошлого года. Усложнились условия работы для белорусских международных автомобильных перевозчиков: Польша закрыла некоторые пункты пропуска, в Турции произошло мощное землетрясение, продолжает оставаться полностью закрытым южное (украинское) направление.

Что с предложением?

После 2022 года, когда в Минске и пригородах было введено свыше 151 тыс. кв. м новых качественных складских площадей — и это только в профильных объектах, без сопутствующих площадей, как, например, в Минском технопарке, — в I квартале 2023-го образовалась пауза, и объем предложения в первые месяцы этого года сохранился на прежнем уровне. Ряд объектов строится, но их введут в эксплуатацию позже, говорит эксперт.

Что со спросом?

Спрос в сегменте складов был стабильным и устойчивым на протяжении всего 2022 года. Начало 2023-го продолжило тенденцию.

Более всего участники рынка в преддверии нынешнего года опасались, что за 2021–2022 годы были закрыты все потребности в складских площадях основных потребителей последнего времени — компаний сектора e-commerce. Однако стало понятно, что крупные игроки рынка интернет-торговли по-прежнему остаются важными потребителями: ведущие российские маркетплейсы, OZON и Wildberries, в I квартале подбирали площадки под размещение своих сортировочных и распределительных центров.

Сохраняются запросы и со стороны представителей других сфер бизнеса: в частности, к складам снова есть интерес компаний-дистрибьюторов. Поработав в условиях санкций/контрсанкций, компании восстановили или даже нарастили объемы грузов, поскольку наладили поставки альтернативных товаров или освоили параллельный импорт, а это вновь потребовало расширения складов.

В итоге, поскольку есть неудовлетворенный спрос от субъектов хозяйствования из разных секторов, складывается интерес к складам разных параметров: как к большим и современным, так и к небольшим (1,5–1,8 тыс. кв. м) и среднеразмерным (3–3,5 тыс. кв. м) блокам.

Что со ставками?

В сегменте складов ставки оставались стабильными даже в обвальном для других сегментов коммерческой недвижимости 2022 году.

К началу этого года рынок аренды окончательно перешел и приспособился к ставкам, номинированным исключительно в рублях. И, поскольку в последние месяцы курс евро довольно динамично менялся, ставки по ранее заключенным договорам в пересчете на привычный ранее еврономинал имели тенденцию к некоторому снижению. Однако, как правило, ставки периодически корректируются и подгоняются под актуальный курс. Рынок ценообразования все равно живет по принципу «мы говорим "рубль" — подразумеваем евро», поясняет эксперт.

Что с вакантностью?

Устойчивый и во многом неудовлетворенный спрос на склады не позволял образоваться высокой вакантности, рассказывает Андрей Алешкин.

Вакантные помещения в качественных современных складах имеются только в объектах с некоторыми недостатками: например, не лучшее расположение относительно близости к Минску или подъездов к объекту, проблемы с рампами, нагрузкой на пол и возможностью организовать нужное количество уровней хранения и т. д. Но число таких проблемных объектов незначительное.

— Для рынка в начале года было характерно образование ротационной перманентной вакантности, когда прекращаются договорные отношения с одним арендатором в пользу потенциального будущего. Однако это не вакантность в полном смысле слова, поскольку эти площади не выходят на свободный рынок аренды, — поясняет эксперт.

Что дальше?

• Рынок аренды складских помещений в ближайшие месяцы будут определять следующие факторы: неудовлетворенный спрос, ухудшение экономических показателей некоторых отраслей-драйверов и соответствующий рост складских запасов.
• Ставки аренды сохранятся стабильными.
• Ввод новых площадей будет незначительным.