Как белорусские склады пережили санкции и что будет дальше — обзор рынка

В начале 2022 года к уже введенным ранее пакетам экономических санкций в отношении Беларуси добавились новые, в феврале остановился железнодорожный транзит калийных удобрений в морские порты Литвы, а в апреле стали на паузу автомобильное, железнодорожное, воздушное и морское сообщение между странами ЕС и Россией и Беларусью. Оказались перекрыты проходящие через Беларусь транспортные маршруты «Север — Юг» и «Запад — Восток». Как следствие — в первом полугодии упали экспортные, импортные и транзитные товаропотоки.

В первой половине 2022-го склады заполнялись импортными товарами, ввезенными «на перспективу», а во второй половине — благодаря двукратному росту контейнерных железнодорожных перевозок с Востоком в обоих направлениях, дальнейшему развитию e-commerce и традиционного ретейла.

Что с площадями и ставками аренды

В Минском регионе к концу года было 1513 тыс. кв. м складской недвижимости, из них 109 тыс. кв. м, введенных в 2022-м. Вакантность составила в среднем за год всего 4%.

Ставки аренды за квадрат площадей класса А составили €4,2−7,2, или 11,6−19,3 рубля. Это всего на €0,2 больше, чем в 2021-м и 2020-м, когда ставки находились на одном уровне. Ставки аренды площадей класса B составляли в 2022 году €2,4−5 (6,6−13,8 рубля) и не изменяются уже третий год подряд.

Какие новые складские комплексы открылись в 2022-м

В начале года ввели в эксплуатацию 2-й пусковой комплекс 3-й очереди комплекса объектов Минского городского технопарка.

В деревне Таборы введен многофункциональный комплекс «Хатежино» класса А общей площадью 38 тыс. кв. м, построенный для интернет-ретейлера «Триовист» (21vek.by).

Появились дополнительные площади класса А в транспортно-логистическом комплексе «Королев Стан», в результате чего он стал одним из крупнейших в регионе с суммарной общей площадью 62,4 тыс. кв. м.

В производственно-складском комплексе «М21» в д. Антонишки открылся блок С площадью 22,7 тыс. кв. м, увеличивший общую площадь комплекса до 40,3 тыс. кв. м.

В д. Цнянка в двух километрах от МКАД компания «Белпромстрой» открыла производственно-складской комплекс Light Industrial Park.

Самым большим в Минском регионе объектом производственно-складской недвижимости остается индустриальный парк «Великий камень», в котором суммарно насчитывается 140 тыс. кв. м складских и производственных площадей.

Чего ждать на рынке складской недвижимости в 2023 году

Весь 2022 год ставки аренды оставались на прежнем уровне благодаря высокому спросу. Вакантность оставалась низкой, и арендаторы практически не обращались к владельцам складской недвижимости по поводу снижения аренды (в отличие от офисных и торговых площадей).

Одна из тенденций на 2023 год — сокращение ввода новых складских площадей предположительно до 60,5 тыс. кв. м, что почти в два раза меньше, чем в 2022-м. Также вероятен дальнейший уход с рынка западных компаний, как разорвали договоры с немецкой Duisburger Hafen AG (проект «сухого» порта в «Великом камне») и бельгийской AOl (проект в Национальном аэропорту Минск).

Эксперты «Коллиерз» затрудняются прогнозировать, насколько новые маршруты положительно скажутся на секторе производственно-складской недвижимости в целом и вакантности и размере ставок в частности. Тем не менее в краткосрочной перспективе они не ожидают снижения арендных ставок, хотя и допускают рост вакантности до 6−8%.

Развивать рынок продолжат преимущественно локальные девелоперы с локальными проектами. Возможно, это подтолкнет к выходу за границы ореола Минского региона с учетом логистического потенциала МКАД-2», — предполагают в «Коллиерз».