Вместо H&M и JYSK. Что происходит на рынке торговой недвижимости Минска

Что влияло на предложение торговых площадей в Минске?

• Закрылись магазины отдельных международных брендов — H&M и JYSK.
• Снизился розничный товарооборот: в III квартале в Минске было минус 5,5%, непродовольственная группа товаров ушла в минус на 10,4%.
• Аптечная сеть «Остров здоровья» поглотила «Белфарм», первую и старейшую в Беларуси частную фармацевтическую сеть (первая аптека была открыта в 1992 году).
• Ожидалось открытие нового крупного объекта — ТРЦ «Минск Сити Молл».
• Принято предварительное решение по ТРЦ «Магнит Минска»: возможно, он станет крупным торговым центром по реализации товаров белорусской промышленности. На конец квартала особой активности по строительно-монтажным работам здесь не наблюдалось, хотя планировалось завершить проект до конца 2023 года.
• Началось заселение арендаторами нового здания рынка «Экспобел». Это большой двухэтажный корпус общей площадью почти 33 тыс. кв. м. Эксперт не уверен, что этот объект в контексте коммерческой недвижимости можно отнести к современной торговой недвижимости. С одной стороны, он имеет крупную площадь, довольно качественную отделку и инфраструктуру для вещевых рынков. С другой — все же это не совсем ТЦ, а прежде всего вещевой рынок под крышей, рассчитанный на размещение практически 1400 мелких арендаторов.

По информации NAI Belarus, рынок качественной и условно-качественной торговой недвижимости Минска в пересчете на арендные площади по состоянию на III квартал представлен более чем 1,4 млн кв. м.

Предложение выросло на GLA 23 тыс., когда в первом полугодии после длительного перерыва состоялся ввод нового крупного объекта — ТЦ Green Time. Эксперты не включают в суммарное предложение современной недвижимости новый корпус крытого вещевого рынка «Экспобел».

Динамика предложения площадей на рынке торговой недвижимости, тыс. кв. м

А что происходит со спросом?

Спрос на торговые площади, говорят эксперты, сохраняется умеренным, на рынке не наблюдается высокой конкуренции.

Во многих торговых центрах открывались новые объекты розницы или общественного питания. В общепите нет даже намека на падение спроса: все новые предложения по аренде и образовавшиеся в результате ротаций в короткие сроки находили арендаторов.

Успешно заполнялись площади введенного в строй ТЦ Green Time, где начали функционировать и новые магазины, и отделения банков.

Рынок спроса, констатируют эксперты, постепенно вырабатывает правила работы в условиях влияния санкций.

«Ответом на сокращение площадей, которые арендовали международные бренды, стало расширение так называемых концептуальных пространств, где представлены белорусские дизайнеры. В ТРЦ «Галилео» открылось пространство Boulevard Concept Store, где разместились как известные мировые бренды, так и бутики ряда отечественных дизайнеров; в ТРЦ «Галерея Минск» — пространство REOPENING TREND PARK!, в котором представлен 21 дизайнерский магазин; в ТРЦ «Дана Молл» открылось пространство WEARE с 20 белорусскими брендами. Все это появилось или расширило площади именно в III квартале», — рассказывает Андрей Алешкин.

Кстати, в России также набирают обороты аналоги наших концептуальных пространств. Например, на площадях ТРЦ «Афимолл Сити» в августе был организован универмаг «Телеграф» с магазинами более чем 70 российских дизайнеров и производителей одежды и обуви. Существуют и сетевые универмаги, представляющие интересы национальных дизайнерских брендов во многих городах и регионах, как, например, универмаг российских дизайнеров SLAVA.

Довольно неожиданно для экспертов на белорусский рынок торговой недвижимости стали приходить локальные российские сети.

«После ухода международных брендов в России активизировалась внутренняя борьба за появившиеся вакантные площади в популярных объектах, многие из которых крайне интересны для ретейлеров и ранее были им недоступны. Процесс освоения внутреннего рынка там может растянуться до начала 2023 года, поэтому в ближайшие месяцы большинству российских игроков не до наших торговых центров. Тем не менее отдельные открытия были: например, появились новые торговые объекты сетей Kari, Savage», — говорит эксперт.

Аренда — в рублях

Сектор торговой недвижимости, как и другие сегменты коммерческой недвижимости, в III квартале был озадачен переходом на рублевые ставки аренды.

«Торговому сегменту было проще переходить на привязку к рублям: в этом секторе не первый год широко практикуется или привязка к проценту от товарооборота, или гибридная ставка — когда есть небольшой зафиксированный уровень плюс процент от выручки», — отмечает Алешкин.

В торговле рублевые ставки аренды установились исходя из ориентировочных 2,6 рубля за €1.

Диапазоны ставок аренды на различные типоразмеры торговых помещений, рублей за 1 кв. м

Свободные площади сократились

Заметного роста вакантности на минском рынке торговой недвижимости не было на протяжении непростого 2022 года: умеренный спрос на торговые площади сохранялся все время, массового отказа от аренды не было даже в марте-апреле.

«В III квартале реально снизился риск роста вакантности. Прежде всего сократилось число свободных площадей, образовавшихся в процессе ротаций. Заполнялись и те площади, с которых уходили международные бренды: например, на месте бывшего супермаркета JYSK в ТЦ «Гиппо» на ул. Горецкого открылся мебельный супермаркет сети «Ами Мебель», — уточняет исполнительный директор NAI Global в Беларуси.

Общему уровню снижения вакантности способствовало и то, что новые магазины белорусских производителей открывались в ТЦ «Столица», а ранее там было довольно много свободных площадей. В первом полугодии белорусские бренды занимали там более 55% площадей, а к концу III квартала их доля превысила 75%.

Пока довольно высокая вакантность сохраняется только в МФК «Центрополь» на ул. Свердлова.

Доля вакантных помещений в сегменте торговой недвижимости

Чего ждать рынку торговой недвижимости?

• Падения товарооборота, снижения выручки ретейлеров с редкими периодами всплеска («черные пятницы» и предновогодний ажиотаж).
• Стабилизации рынка аренды и ставок исходя из новых реальностей ценообразования. Эксперты прогнозируют, что контрагенты будут воздерживаться от резких изменений условий, поскольку рублевая выручка падает у обеих сторон.
• Вакантность стабилизируется, масштабных закрытий не произойдет, но и активность игроков рынка не будет высокой.
• Ротационные явления сохранятся, но процесс ротации арендаторов будет неактивным.