Ставки в евро стабилизируются, новых БЦ не появляется. Что происходит на рынке офисов

Что происходит на рынке. Кратко

• Состояние неопределенности проходит, рынок стабилизируется.
• Ротация арендаторов снизила темп.
• Релокационный отток айтишников замедлился (по сравнению с первым полугодием), однако, по данным NAI, уехали не менее 12 тыс. специалистов данной отрасли — и это влияет на рынок.
• Интерес к офисам без отделки по-прежнему очень низкий.
• В топе спроса — небольшие площади.
• Прекрасное время, чтобы подобрать оптимальный офис по соотношению цены, качества и местоположения (но нужно торопиться: хорошие предложения не задерживаются на рынке).

Есть ли новые площади

В последние три месяца в Минске не ввели в эксплуатацию ни одного современного офисного объекта. И в целом за весь прошедший период 2022 года в коммерческом сегменте офисов появился только один новый бизнес-центр — «Кампус» на ул. Я. Коласа, в котором 6,6 тыс. кв. м — арендные площади офисов.

В ближайшие месяцы должны ввести в эксплуатацию МФК Helen Valery на пр-те Победителей — на рынок выйдет около 6 тыс. кв. м арендных площадей. В перспективе этот объект сможет увеличить предложение площадей класса А, прогнозирует Андрей Алешкин.

Скоро должны выйти на рынок и площади в БЦ «Сухарево» и МФК G-S PLAZA «Жемчужина» недалеко от ст. м. «Петровщина» и «Михалово». Это немасштабные проекты, существующее предложение на рынке они сильно не изменят.

Всего на конец III квартала на рынке качественных и крупных коммерческих офисов есть более 1020 тыс. кв. м арендной площади (GLA). В основном это офисы класса В — практически 620 тыс. кв. м. В классе В+ — более 340 тыс. кв. м. Меньше всего площадей класса А: в четырех офисных объектах суммарно — около 62 тыс. кв. м.

На что есть спрос

По приблизительным подсчетам экспертов, IT-отрасль потеряла не менее 12 тыс. сотрудников — они релоцировались в другие страны.

— Это невосполнимая потеря для офисного рынка, поскольку это около 100–120 тыс. кв. м потенциально невостребованных площадей. Сейчас нет офисоемких отраслей, способных прийти на смену арендаторам из сферы IT, — поясняет эксперт.

Спрос на офисы в III квартале, как и весь этот год, продолжает поддерживать ротация. Потенциальные арендаторы ищут или более мелкие помещения (хотят сократить площади), или более качественные и/или просторные площади за меньшие деньги. Особой популярностью пользуются небольшие офисы.

Выросли запросы на офисы с мебелью. Уже в 2021 году, когда на рынок вышло много офисов с качественной отделкой, освобожденных IT-компаниями, — и интерес переключился на них с бизнес-центров уровня «голых стен», а теперь арендаторы еще заинтересованы, чтобы в офисах сохранялась и мебель.

— Обычно на сентябрь приходится рост деловой активности после сезона отпусков, для которого в том числе характерен и растущий интерес к аренде офисов, расширению, смене локации. В этом году все было ровно, всплеска интереса не наблюдалось, — констатирует Андрей Алешкин.

А что со ставками аренды?

В последние три месяца в ценообразовании можно отметить два важных момента, говорит эксперт.

Во-первых, цены на рынке стабилизировались в традиционном еврономинале.

— На рынке аренды офисов сложилась ситуация, когда перестало существовать такое понятие, как «среднерыночная ставка» или «ставка, характерная для определенного класса» (кроме разве что площадей класса А). Также исчез универсальный принцип ценообразования в рамках одного офисного центра — подход стал исключительно персонифицированным. А инициаторами индивидуальных договорных отношений становятся не только собственники помещений.

Если раньше типовая ситуация была такой: собственник устанавливал ставку, а потенциальный арендатор пытался по возможности получить максимальную скидку или даже соглашался без торга, выбора не было, — в последние месяцы нередки случаи, когда предложение о цене аренды выносит потенциальный арендатор.

Диапазоны ставок по классам (в еврономинале)

Второй важный момент ценообразования — переход исключительно на рублевые ставки без возможности привязки к какому-либо номиналу.

— Участники рынка в процессе подготовки к переходу реагировали несколько болезненно, поскольку есть неуверенность в устойчивости рубля, однако переход состоялся. Условия перезаключения договоров были разные: кто-то уже закладывал риски, кто-то остановился на курсе на день перезаключения договора, но усредненный курс «арендного» 1 евро сложился на уровне приблизительно 2,6 рубля.

Диапазоны ставок по классам на текущий момент (в рублях)

Вакантность офисных площадей

В III квартале предпосылок для образования вакантности не было, поясняет Андрей Алешкин.

— В условиях ротации фактически образовался паритет: сколько площадей освобождалось, столько и поглощалось. Но на рынок продолжают влиять вакантные площади прошлых периодов — когда из бизнес-центров уходили крупные арендаторы. Новых арендаторов на такие объемы предложения не нашлось.

Сокращение кадров в офисоемких отраслях позволяет предполагать, что тенденция продолжится: компании, которые сократили 1 тыс. занятых сотрудников, через 3–6 месяцев сократят 10 тыс. арендованной площади.

Вакантность на рынке офисов

Чего ждать?

• Окончательной «притирки» участников рынка аренды офисов к ценообразованию и работе в условиях рублевых ставок без привязки к определенному номиналу.
• Стабильных ставок исходя из новых реальностей рынка.
• Стабильно высокой вакантности офисов: около 15% от предложения (при умеренном реалистичном прогнозе) до 18–20% и выше (при негативном развитии рынка, пессимистичный прогноз).
• Закрытия офисов отдельных компаний в связи с прекращением хозяйственной деятельности.
• Продолжения ротации.
• Дальнейшего снижения спроса на офисы без отделки.
• Замораживания и консервации проектов на различных стадиях строительства — особенно ранних.