Рискованный рынок: склады на подъеме, арендным ставкам есть что терять

На волне «гибридизации»

По оценке эксперта, рынок современной складской логистики Минска и пригородов испытывает влияние самой сильной тенденции на рынке — «гибридизации» сектора, что вызвано существовавшим и сохраняющимся высоким спросом на склады со стороны компаний e-commerce. «Гибридные склады» объединили в себе функции классического склада, распределительного и логистического центра, склада-магазина.

Предложение на рынке складов существенно выросло за счет вывода на рынок новых объектов. Так, в сентябре был введен 3-й и последний корпус в логистическом комплексе М21 вблизи деревни Антонишки. Это довольно крупный склад, общей площадью 22,8 тыс. кв. м, имеющий 27 доков. Всего в комплексе М21 суммарно более 40 тыс. кв. м складов.

Началась эксплуатация складского комплекса «Хатежино» общей площадью 38 тыс. кв. м. Объект расположен на территории оптово-розничного рынка «Новый Лебяжий» в деревне Таборы. Арендатором объекта выступила компания «Триовист», владелец крупнейшего национального интернет-гипермаркета 21vek.by.

Ряд проектов на рынке все еще в стадии реализации, готовятся к вводу. Так, в завершающей стадии находится складской комплекс по улице Корженевского. Объект небольшой — 13 тыс. кв. м, однако специфика в том, что он расположен в городской черте Минска, что сейчас встречается нечасто: нет свободных участков под большие индустриальные объекты, а стоимость земли внутри городского кольца стимулирует реализацию проектов из других (более дорогих) сегментов. Это отчасти объясняет и большой интерес к объекту со стороны потенциальных арендаторов.

Еще один проект завершает крупный девелопер складского рынка, компания «Белпромстрой», — производственно-складского комплекса в районе деревни Цнянка. Его площадь около 16 тыс. кв. м.

Ведутся строительно-монтажные работы в еще одном масштабном логистическом проекте — логистическом центре «Прилесье». Проект реализовывался медленно, с большой задержкой, но в 2022 году в течение нескольких месяцев значительно продвинулись работы по двум корпусам комплекса, каждый будет площадью свыше 23 тыс. кв. м.

По данным NAI Belarus, всего к настоящему времени в Минске и пригородах построено и функционирует свыше 1425 тыс. кв. м современных складов. Из них более 112 тыс. было введено за прошедшие месяцы 2022 года. Даже если до конца года состоится ввод только объектов на улице Корженевского и в Цнянке, то текущий год все равно будет одним из лучших по объемам строительства новых современных складов.

Драйвером рынка остается ретейл

Спрос в сегменте складов стабилен. В большинстве реализованных на протяжении года проектов еще до завершения строительно-монтажных работ и ввода в эксплуатацию на площади находились операторы и арендаторы.

Спрос стимулирует не только деловая активность в секторе складской логистики, но и низкое предложение качественных площадей. Так, на одного жителя Минска приходится немногим более 0,7 кв. м площади современных складов, что в два и более раза ниже, чем в столичных агломерациях соседних государств. Кроме того, пристоличные логистические комплексы и распределительные центры национальных ретейлеров зачастую обслуживают еще и бизнес в других регионах. Поэтому, несмотря на сравнительно высокие объемы нового строительства по меркам локального рынка, фактически все предложенные рынку новые площади были востребованы в очень короткий период после ввода в эксплуатацию. Кроме того что сохранялся высокий спрос на аренду в спекулятивном сегменте, очень многие объекты были реализованы как built-to-suit-проекты.

Лидерами, формирующими спрос, остаются торговые компании (традиционный ретейл и, безусловно, e-commerce) и дистрибьюторы (импортеры). Кроме потребностей в складах в обычном объеме, этой категории арендаторов держать дополнительные площади понадобилось в связи с введением контрсанкций в начале 2022 года, а затем в связи с последовавшими новыми санкциями со стороны Запада и решением ряда компаний прекратить работу на рынке Беларуси. Компании-импортеры, работавшие с рынками и компаниями — партнерами государств, присоединившихся к санкциям, стремились создать складские запасы, чтобы обеспечить себе работу на определенный период времени. Введенные санкции и угроза новых санкций, обрыв традиционных логистических цепочек, курсовые изменения — все это требовало максимально оперативно использовать текущие возможности в плане поставок, поскольку ситуация с товарными запасами ухудшалась.

Поддерживало спрос в тонусе в текущий период и то, что отдельные участники рынка, например представители e-commerce, ранее находились в состоянии поиска площадей и еще могут поглощать те объемы, которые потенциально могут быть освобождены арендаторами из других секторов бизнеса или выйдут на рынок в процессе нового строительства. Так, в недавний период был организован сортировочный центр крупного российского игрока рынка e-commerce, OZON, на площадях нового комплекса в ТЛЦ «Королев Стан». Арендуемые площади составили более 13 тыс. кв. м. И, безусловно, открывшийся логистический распределительный центр 21vek.by на базе нового крупного склада в СЛК «Хатежино».

К чему привела отвязка от еврономинала

В сегменте складов, как и в других сегментах складской недвижимости, в III квартале в ценообразовании произошел процесс отвязки ставок от традиционного еврономинала и утверждение рублевых ставок. Процесс, какая ставка будет принята и утверждена, согласовывался исключительно между контрагентами, однако в основном приводили к размеру, образованному в результате перевода действовавшей по прежнему договору ставки в евро по курсу Нацбанка на начало сентября или на дату перезаключения договоров до 23 сентября. Поскольку сентябрьский курс евро был довольно низким, часто пересчет будущих рублевых ставок происходил по несколько более высокому курсу, например 2,6 рубля за 1 евро.

Пустующих площадей практически нет

Высокий спрос на склады, создание складских запасов на перспективу позволили не только сохранять стабильными ставки аренды, но и оставить на низком уровне вакантность площадей.

Несколько более высокая вакантность в складах на значительном удалении от МКАД, например в Фаниполе, где за последние годы образовался довольно крупный логистический хаб. Однако и там свободных площадей в действующих объектах не так и много. В недавний период ограниченного предложения и высокого спроса заполнялись качественные объекты и на удалении от МКАД. Возможно, более сложно будут заполняться те объекты, которые введутся в скором времени.

Рискованный рынок

По оценкам NAI Belarus, на рынке складов сохраняется риск снижения спроса на склады по причине падения товарооборота розницы, снижения грузопотоков дистрибьюторов-импортеров, нарушения традиционных каналов логистики.

В сложившихся условиях ряд компаний, вероятно, пойдет на снижение постоянно арендуемых площадей с одновременным использованием услуг компаний по ответственному хранению.

Снижение среднерыночных ставок арендной платы маловероятно. Скорее, продолжится адаптация арендных отношений в условиях ценообразования без привязки к какому-либо эквиваленту.