Ставки за одинаковые метры отличаются в два раза. Что происходит с минскими офисами

За этот период в коммерческом сегменте офисов ввели в эксплуатацию только один бизнес-центр — «Кампус» на ул. Якуба Коласа общей площадью 8,2 тыс. кв. метров, из которых 6,6 тыс. «квадратов» — арендные площади офисов.

Ожидался также ввод МФК «Шантер Хилл», находящегося в высокой стадии строительной готовности. Однако, по словам Андрея Павлышко и Андрея Алешкина, девелопер продлил инвестдоговор по проекту до декабря 2023 года, и ждать, что комплекс достроят раньше обозначенного срока, не приходится.

В ближайшие месяцы возможен ввод МФК Helen Valery на пр. Победителей. Это небольшой проект, с вводом которого на рынок выйдет около 6 тыс. кв. метров GLA, однако в перспективе он сможет увеличить предложение площадей в классе А.

Вакантность вырастет на 5% только из-за ухода Wargaming

По данным экспертов, крупные арендаторы продолжают отказываться от офисных площадей. Самым серьезным ударом для сферы было заявление об уходе с рынка компании Wargaming, в портфеле которой был крупный БЦ «Волна» и 11 тыс. кв. метров помещений в БЦ «Футурис».

— От скачка вакантности рынок удерживает лишь то, что, несмотря на решение об уходе, договоры и обязательства компании по офисам продолжают действовать и процесс высвобождения площадей растянут во времени. Однако через несколько месяцев он завершится, и вакантность на рынке вырастет практически на 5% только за счет ухода Wargaming — занять эти площади в краткой перспективе некому, — объясняют эксперты NAI Global.

Спрос в данный период определяет ротация: компании ищут или помещения поменьше (сокращение площадей), или более качественные, или просторнее, но по более низким ставкам аренды. В ближайшее время, считают эксперты, спрос может еще активизироваться: растет и будет расти дешевое предложение, а стремление к экономии в сложившейся ситуации, скорее всего, станет доминировать над любыми другими факторами выбора офиса.

Средних ставок больше нет

Эксперты констатируют: сегодня больше нет понятий «среднерыночная ставка» и «ставка, характерная для офиса определенного класса». Более того, фактически исчез универсальный принцип ценообразования в рамках одного офисного центра.

— Нередки ситуации, когда, например, в одном и том же бизнес-центре в сопоставимых офисах находятся арендаторы, одни из которых продолжают платить докризисную аренду, условно €14 за «квадрат»; другие в период курсовых скачков в марте добились от собственника снижения ставки до €10, включая НДС; а третьи — новые арендаторы со ставками €6–7, — говорят эксперты.

Есть, по их словам и прецеденты, когда потенциальный арендатор обращается в объекты, где «базовая» ставка не ниже €10, с готовностью арендовать довольно крупные площади, но по ставке максимум €5. И иногда арендодатели соглашаются, правда, с условием: мол, такая ставка действует, условно, до конца 2022 года, а далее возможен пересмотр.

Что дальше?

Эксперты прогнозируют, что рынок офисной недвижимости в ближайшей перспективе будет серьезно меняться.

• «Среднерыночные» ставки арендной платы в евро номинале могут снизиться на треть от уровня января 2022 года.

• Вакантность площадей будет стабильно высокой (по меркам офисного рынка Минска): от 15% от предложения (умеренный реалистичный прогноз) до 18–20% и выше (пессимистичный прогноз).

• На смену освободившимся площадям в связи с релокационными процессами придут офисы, освободившиеся из-за прекращения деятельности мелких компаний. Появятся охотники за дешевыми арендными метрами.

• Строящиеся проекты будут замораживаться и консервироваться, особенно на ранних стадиях строительства.