Продавать, покупать или ждать? Что происходит на рынке жилья сегодня

Что происходит сейчас на рынке недвижимости? Главное

• Количество квартир, выставленных на продажу в Минске, пока не меняется.

— От месяца к месяцу с начала 2020 года количество выставленных на продажу квартир не меняется — их постоянно 8–8,5 тыс., — говорит Андрей Чернышев. — В более стабильные, прошедшие без потрясений 2018–2019 годы предлагалось около 7 тыс.

Объемы рынка пока понятные и привычные, но сделок будет все меньше — значит, предложений станет больше, это будет внутренне обострять конкуренцию. Сейчас у нас стадия стагнации, а потом рынок перейдет к падению.

• На рынок не выходят и вряд ли в недалеком будущем выйдут квартиры тех собственников, которые в последние годы выбрали для себя релокацию и уехали из Беларуси.

— Чаще всего никаких решений по поводу недвижимости релоканты не принимают. Некоторые люди оставляют доверенности родным — чтобы в случае необходимости те могли совершать от имени собственников сделки с этой недвижимостью, кто-то просто закрывает квартиры, кто-то сдает их в аренду или предлагает пожить там друзьям, условно, за оплату «коммуналки», — поясняет Наталья Литовская.

• Покупательная способность людей реально падает, говорят эксперты. Плюс сегодня рынок находится в состоянии аффекта, и никто не знает, сколько реально стоит квартира.
• Цены в объявлениях начинают снижаться в долларовом эквиваленте: например, вот эта «трешка» в столичной Лошице сегодня стоит $67 тыс., тогда как летом 2021-го за нее просили $86 тыс., а эта 2-комнатная сталинка на пр. Независимости с января подешевела с $104,5 тыс. до $92,1 тыс.
• Реальные сделки купли-продажи единичны, и уже видны изменения в цене.
• Отсутствие дополнительных средств на покупку квартир — нет кредитования, сложности с приобретением валюты, рост курса доллара, общая неопределенность заставляют многих потенциальных покупателей поставить свои планы на паузу.

Почти каждый десятый продавец снизил цену

По данным Realt.by, продавцы начали активнее снижать цены на квартиры в Минске: за неделю это сделали 9% продавцов. В базе предложения Realt — около 14,4 тыс. квартир на «вторичке» в Минске (стоит отметить, что туда входит и готовое жилье от застройщиков).

В период с 28 февраля по 7 марта в 79% объявлений цены остались прежними, в 9% — снизились (в среднем скидка составляла $3000), в 0,3% — выросли. Остальные 11,7% — новые объявления.

На позапрошлой неделе цены снизили 4% продавцов. Тогда в среднем скидка составляла $2200.

— В объявлениях я вижу снижение цены примерно на $5000 и пометки, что люди и далее готовы к торгу, — говорит Наталья Литовская. — А в реальных сделках уже происходят чудеса — тот самый торг порой доходит до 30% снижения стоимости.

— Сейчас проходят точечные сделки — только по тем квартирам, где продавцы пошли на серьезные уступки, — подтверждает Андрей Чернышев. — Так как наш рынок недвижимости, в отличие от российского, всегда был привязан к иностранной, а не национальной валюте, то, по-хорошему, сегодня уступка по цене должна быть равна той величине, на которую вырос обменный курс доллара. Но, конечно, продавцы пока совершенно не готовы к этому.

Продавать ли и почем?

Оба эксперта единодушны во мнении: если вы точно решили продавать — продавайте, и чем скорее, тем лучше. Но уже нужно быть готовым сильно двигаться в цене — и при этом быть готовым к шоку, что ты вроде и подвинулся, а покупателя все равно нет. Людей, которые прямо сейчас, несмотря на стресс и общую нестабильность, готовы покупать, очень мало.

— Выиграет сейчас тот, кто продаст первым. Ведь с каждым днем, похоже, придется идти на бóльшие уступки, — советует Андрей Чернышев. — Те продавцы, которые уже снизили цены до адекватных рыночных (с учетом поправки на рост обменного курса), сейчас находятся в фокусе спроса тех немногих покупателей, кто доводит решение жилищного вопроса до конца. Формула такова: идите на опережение рынка и снижайте цену.

Эксперт рассказывает, как рассчитать честную на сегодня стоимость квартиры:

— Например, еще месяц назад вы хотели продать квартиру за $60 тыс. Давайте посмотрим, сколько она стоила по еще недавно стабильному курсу 2,6 в белорусских рублях — 156 тыс. Фиксируем для себя эту цену как ориентир для страны, где зарплату получают в белорусских рублях и ее покупательная способность будет только падать. Сейчас курс Нацбанка — 3,3 рубля за доллар, то есть наша квартира уже стоит $47 тыс. Ну а если совсем честно, то по 3,3 рубля наш покупатель доллары не купит, так что ваша квартира за 156 тыс. белорусских рублей по курсу 3,9 сегодня должна для него стоить $40 тыс.

Но, как показывает практика прошлых лет, снижение цены на квартиры никогда не соответствовало по величине росту курса доллара. Если доллар вырастет на 100%, то цены, как это было раньше, снизятся максимум на 25–30%.

Давайте снова считать: доллар по курсу Нацбанка за последние недели вырос на 27%. Берем от величины роста четверть — и решаем снизить цену на 7%. Так что выставляйте квартиру, которую вы хотели продать за $60 тыс., максимум за $55 тыс., а лучше за $52 тыс. Все зависит от того, насколько вы полны решимости продать — или же готовы ждать и рисковать.

— Если продажа квартиры «не горит», то не продавайте, — советует Андрей Чернышев. — Лучше сдавайте ее в аренду. На рынке аренды ставки в долларах, конечно, тоже припадут — но все равно у вас останутся квадратные метры и появится какой-никакой дополнительный доход в это сложное время.

Наталья Литовская же советует всем, кто в принципе задумывался о продаже квартиры в ближайшие несколько лет, поспешить — и заняться этим прямо сейчас:

— Может, получится продать хотя бы на 15% дешевле, чем можно было раньше. Но больше таких цен долго не будет.

Покупать ли сейчас?

— Если вы имеете готовую сумму на покупку квартиры в долларах или получаете зарплату с привязкой к доллару, бояться нечего, — говорит Андрей Чернышев. — Хотите — покупайте сейчас, хотите — подождите, пока цены снизятся. Но надо понимать, что ожидание массового существенного снижения цен растянется не на пару месяцев, а на год или два.

Однако Наталья Литовская советует покупателям подождать с покупкой квартиры на вторичном рынке:

— К маю все продавцы дозреют до торга — и выбор будет лучше.

Можно присмотреться пока и к новостройкам. Цены в белорусских рублях у нескольких застройщиков еще остались те же, что и несколько недель назад. Эти застройщики грамотно решили, что лучше получить меньше, но видеть реальных покупателей, чем взвинтить цены вслед за курсом — и у них вообще ничего не купят.

Конечно, в долларах цены просели. Если у вас были накопления в валюте, то есть смысл в ближайшие пару месяцев следить за курсами и судьбой самих застройщиков, а когда поймете, что риск минимальный, — менять валюту на рубли и покупать новое жилье.

Но важно понимать, что без рисков сегодня и завтра можно покупать готовую либо в очень высокой степени готовности (у надежного застройщика, в доме, где продано уже более 50% квартир) квартиру в новостройке. Таких на столичном рынке немного.