Новая реальность для рынка новостроек Минска: что ждет покупателей в ближайшие пять лет

— Эпоха масштабных частных жилых комплексов, формировавших облик нового Минска и подаривших покупателям современное, стильное, но при этом доступное жилье, подходит к концу. «Минск-Мир», «Новая Боровая», застройка на Грушевке — это лишь часть проектов, задававших тон рынку в последнюю десятилетку. Но они, увы, скоро завершаются. А им на смену приходит иная модель: больше государственного строительства, меньше предложения широкому кругу лиц и новые экономические ограничения для девелоперов. Это и есть новая реальность первичного рынка столицы, с которой в ближайшую пятилетку столкнутся покупатели, — говорит заместитель директора Realt по аналитике Андрей Чернышев.

Давайте разберем каждый из факторов и спрогнозируем их влияние на выбор покупателей.

1. Уход от аукционов и ставка на госзастройщиков

Много лет земельные участки под строительство в Минске распределялись через аукционы, где активно участвовали частные застройщики. Этот механизм, помимо всего прочего, формировал конкурентную среду: девелоперы боролись за площадки, предлагая и городу, и покупателям разные концепции, форматы жилья, архитектурные решения.

Сегодня ситуация меняется: практика массового выделения участков через аукционы частным компаниям ушла в архив, а львиная доля новых проектов многоквартирного строительства концентрируется у государственных застройщиков.

Что это означает для рынка?

Во-первых, сокращение конкуренции. Госдевелоперы строят современно, качественно и в срок, но не конкурируют между собой так же жестко, как частные. А значит, это окажет влияние как минимум на стилистическое разнообразие новых проектов. Наглядный пример — жилые комплексы «Гулливер» и «Петровские верфи»: надежно и красиво, но не хватает души и эмоций (мнение редакции может не совпадать с мнением автора. — Прим. ред.), а еще — более доступных цен на парковочные места.

Во-вторых, снижение разнообразия среди новостроек. Если частные застройщики стремились к «роскошному максимуму», то госдевелоперы давали рынку «базовый минимум», но постепенно внедряя в свои проекты и «роскошные» новшества. Так, частные застройщики активно экспериментировали с форматами: начинали с квартир-студий, продолжали квартирами с террасами, избавили облики домов от скучных серых тонов и разукрасили их в цвета жизни, показали плюсы евроформата квартир и свободных планировок, внедрили в проекты «дворы без машин» и коммерческие помещения на первых этажах. В то время как госпроекты чаще ориентировались на стандартное массовое жилье.

Но при этом стоит отдать должное государственным застройщикам и сказать спасибо за доведение до успешного завершения таких объемных долгостроев, как «Лазурит» и «Грушевский посад», а также трансформацию «Гулливера» из замершего в земле торгового центра в желаемый многими масштабный жилой комплекс.

Встает резонный вопрос: а что же будет с частными застройщиками? Все будет хорошо: они все еще могут строить в Минске (об этом ниже) и сейчас находятся в стадии «поиска» подходящих под новые условия хозяйствования «предложений». При этом некоторые из них уже начали строить в регионах — новостройки от столичных девелоперов можно увидеть, например, в Бресте («Чайка», «Дом на Машерова») и Гродно (ЖК «Погораны» и New City).

2. Инвестиционные договоры и сложные площадки

Но не все так грустно, потому что для частных застройщиков полностью «закрывать дверь» государство не стало. Однако теперь участки им предлагаются преимущественно в формате инвестиционных договоров.

Что это значит на практике?

Как правило, речь идет о территориях со сложной историей:

• неосвоенные территории (пример «Северного Берега»);

• ветхая застройка (масштабные планы города по освоению новых территорий);

• производственные зоны;

• участки, требующие сноса существующих зданий (пример «Минск-Мира»);

• переселение жителей.

Такие проекты требуют гораздо больших первоначальных вложений со стороны застройщика, а значит, и опыта, длительной подготовки, согласований и, что немаловажно, социальных обязательств. Все это увеличивает себестоимость квадратного метра. Поэтому, чтобы застройщик не шокировал покупателей неподъемными ценами и при этом мог выйти в «уверенный плюс» прибыли, проект должен быть масштабным — только в этом случае окупятся его затраты на снос, переселение, инфраструктуру и т. п.

Исходя из этого, очевидно: новые проекты частных девелоперов будут точечными, но масштабными либо компактными, но очень дорогими. В то время как массового выбора новых проектов из числа «доступного» частного строительства в прежнем объеме рынок, скорее всего, уже не увидит.

3. Государственные застройщики и приоритет нуждающихся

Важно понимать, что государственные строительные организации в первую очередь ориентированы на обеспечение жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это их первоначальная и основная социальная функция, и она логична. Но есть достаточно примеров, где основной объем квартир предназначается широкому кругу лиц. При этом даже в проектах для нуждающихся может появляться определенное количество квартир, доступных всем желающим.

Для широкого круга покупателей все это означает следующее: резкого провала в выборе квартир ждать не стоит, но с годами выбор по всему Минску может сокращаться, концентрируясь точечно, в определенных локациях.

Это формирует новый дефицит — не количественный (строить продолжают), а ассортиментный. Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда:

• доступна только часть этажей,

• не представлены популярные планировки,

• отсутствует широкий выбор по метражу.

4. Ограничение прибыли 5% и отказ от «долевки»

В 2020 году было введено ограничение: если застройщик привлекает средства дольщиков для строительства продаваемых квартир, его прибыль не может превышать 5% от сметной стоимости строительства. А чтобы избежать этого ограничения, застройщик должен построить дом полностью за свои средства (включая кредитные) и только после этого продавать квартиры.

На первый взгляд, мера направлена на защиту покупателей. Однако у нее есть и побочный эффект.

Для девелопера 5% — крайне низкая маржинальность с учетом рисков строительства, инфляции, роста стоимости материалов и кредитной нагрузки. Поэтому многие застройщики ищут способы работать вне этой модели. И самый очевидный путь — строить за собственные или кредитные средства до ввода дома в эксплуатацию и продавать квартиры уже в готовом виде.

Что это меняет для покупателя?

• Становится недоступным вариант покупки в начале строительства по минимальной цене.

• Пропадает возможность заработать на росте стоимости в процессе строительства.

• Цена квадратного метра в готовом доме будет выше, чем на этапе котлована. «Готовая» квартира по цене может быть даже дороже схожего варианта на «вторичке».

Таким образом, рынок постепенно смещается от (рискованного) долевого строительства к продаже (безрискового) готового продукта, но по более высокой цене.

Тогда встают вопросы: если ограничение по прибыли было введено пять лет назад, почему же оно до сих пор не оказало влияния на рынок? Как все эти пять лет строятся проекты и растут цены? Ответ прост: действие указа, которым было введено ограничение, не распространялось на те объекты, разрешительная документация по которым была выдана до вступления указа в силу. То есть норма не применялась к уже начатым проектам. И только сейчас эти проекты массово подходят к концу.

5. Завершение эпохи крупных проектов

За последние 10 лет основной объем нового жилья в Минске обеспечивали такие масштабные комплексы, как:

• «Минск-Мир», который стал крупнейшим поставщиком нового жилья в столице. Проект дал рынку тысячи квартир разных форматов и ценовых категорий. Благодаря ему тысячи покупателей в 2016–2019 годах смогли приобрести современные и доступные по цене квартиры в Минске. Из-за компактного размера и стоимости менее €1000 за квадратный метр подобные цены квартир до этого можно было найти только в пригороде столицы. А здесь — практически центр города. Но сегодня проект близок к завершению. Объем нового предложения сокращается, оставив покупателям выбор из многофункциональных апартаментов и дорогих квартир.

• «Новая Боровая», которую по праву можно считать законодателем мод на рынке новостроек Минска. Стилистические и концептуальные отголоски «Боровой» сегодня можно увидеть во многих ЖК: благоустроенные дворы, развитая инфраструктура, концептуальный подход и современный визуал даже у панельных домов. Но проект также вышел на финальную стадию.

• «Квартал на Грушевке» и «Гранд Авеню», которые преобразили Грушевку, добавив стиля и лоска к ее уже сформированной за 2010-е годы современности. Но сейчас оба проекта также на финальной стадии.

• «Олимпик Парк» и «Левада», которые открыли собой новый сегмент новостроек, предложив покупателям синергию удобства проживания в квартире и близости к природе.

«Олимпик Парк» представлял собой симбиоз малоэтажной застройки и премиального стиля — для тех, кому нравился «Лебяжий», но кто не хотел жить в многоэтажке. И судя по тому, как раскупались в нем квадратные метры, его концепция попала в точку: закрытая благоустроенная территория с низкими домами, дуплексами и коттеджами, продуманная инфраструктура и просторные дворы находили своих хозяев очень быстро. Проект находится на финальной стадии.

Несмотря на то что планы по развитию «Левады» простираются до 2030 года, откладывать покупку квартиры там на последние годы не стоит. Во-первых, будет «себе дороже» — в прямом смысле этого слова, потому что цены там растут быстрыми темпами. А во-вторых, преобладающая часть комплекса уже построена и продана, а в последние годы есть риск выбирать из остатков квартир.

Что ждет покупателей?

Если в двух словах — то «Северный Берег» и госпроекты.

Сегодня территория возле Цны еще только формирует свою инфраструктуру. Школы, детские сады, торговля, транспортная доступность — все это будет развиваться постепенно и уже в скором времени. Но с каждым годом вместе с развитием комплекса и одновременным сужением выбора на рынке «Северный Берег» будет обретать все больше красок в глазах покупателей. Особенно с учетом сохранения возможности приобретения там квартир на стадии строительства.

Что в итоге все это значит для покупателей?

В ближайшие пять лет рынок новостроек Минска будет характеризоваться:

• более ограниченным выбором квартир;

• меньшим количеством частных концептуальных проектов;

• смещением продаж к готовому жилью;

• усилением роли отдельных крупных проектов.

Дефицита как такового, скорее всего, не будет — строить продолжат. Но структура предложения изменится: меньше разнообразия, меньше возможностей покупки в начале стройки, а значит, меньше инвестиционных выгод — купить дешевле и продать дороже.

Новая реальность первичного рынка Минска — это рынок с сильным государственным присутствием, ограниченной конкуренцией и более прагматичным подходом к строительству. В этих условиях ключевым фактором станет не столько поиск самой низкой цены, сколько выбор оптимального баланса между локацией, инфраструктурой и стадией готовности дома.

Фото: Office Life, «Олимпик Парк», «А-100 Девелопмент»