Кто перегнал Минск по росту цен на жилье? Посмотрели, что происходит с квартирами в областных городах (и очень удивились)

Где самый большой выбор квартир?

Ответ очевиден: конечно же, в Минске. Но по сравнению с февралем прошлого года количество квартир уменьшилось с 8900 до 5900 (минус 34%). И в этом году эта тенденция сохраняется.

Аналогичные процессы протекают и на рынках областных городов. На первом месте по широте выбора квартир находится Брест с более чем 1900 квартирами. Снижение числа квартир за последние 12 месяцев здесь было более умеренным по сравнению с Минском, но все равно значительным — минус 14%, или 325 квартир. Основные потери пришлись на однокомнатные квартиры (минус 30%), в то время как трехкомнатные не только сохранили свою численность, но и прибавили в весе пару процентов. Это наглядно демонстрирует смещение выбора покупателей в сторону компактных, а значит, более доступных по цене квартир в ситуации роста цен (об этом — далее).

Если смотреть на изменение предложения по другим городам в процентном соотношении, то больше всего выбор квартир сузился на вторичном рынке Витебска — минус 25%. В то же время за счет изначально гораздо меньшего, по сравнению с Брестом, объема квартир в продаже покупатели потеряли лишь половину Брестского количества — 164 квартиры. В итоге на сегодняшний день жители Витебска могут выбирать из немногим менее 500 квартир. Но есть и особенность — выбор за год уменьшился достаточно равномерно, по минус 25% на «однушки» и «двушки» и минус 30% на «трешки». Сказываются более доступные цены.

Самый маленький выбор квартир был и остается в Могилеве — покупателям доступно немногим более 310. Год назад этот показатель был на 50 квартир больше. Наиболее потерял сегмент «двушек» — из более чем 120 квартир на сегодня осталось только 80.

Продажи квартир: кто был лидером в прошлом году?

Безоговорочным лидером по продаже квартир среди областных городов является Гродно. За прошлый год нашли нового собственника более 3300 квартир. Но даже этот показатель не сравнится с Минском, у которого 16 500 сделок.

Однако, как и в случае со столицей, количество продаваемых квартир в Гродно и остальных областных центрах за прошлый год снизилось и продолжает снижаться в этом году. И если в Гродно за январь — февраль просадка по сделкам составила минус 15% (560 сделок против 660 в прошлом году), то в явных отстающих — Витебск, потерявший в продажах 30% (247 против 363). А стабильнее всего на этом фоне смотрится Брест, потери которого составили 12% (243 против 277).

Стабильность продаж в Гродно и Бресте, как и более высокие цены по сравнению с другими областными городами, обусловлена более высоким уровнем доходов их жителей.

Цены на квартиры: кто самый дорогой и почему?

Для сравнения назовем средние цены в столице: по итогам февраля средняя стоимость проданной в Минске квартиры составила $105 000 при средней цене квадратного метра $2000. В областных центрах цены гораздо демократичнее. Самый большой показатель у Бреста — $60 000 средняя стоимость проданной квартиры, $1160 за квадратный метр, а самый маленький у Витебска — $42 000, или $910 за квадратный метр. Как можно увидеть, цен «по $500» в областных городах не найти. И более того, за прошлый год они везде выросли, пусть и не так сильно, как в Минске.

А теперь самое интересное. По итогам прошлого года многие с удивлением восприняли рост цен в Минске на 21%. Но при этом безусловным лидером по росту цен, и даже перегнав Минск, является Гродно. Здесь прирост цен по сделкам составил 38%: средняя стоимость квадратного метра выросла с $770 до $1020, а средняя стоимость проданной квартиры — с $43 000 до $57 000.

На втором месте по росту цен с показателем плюс 21% находятся сразу три областных центра: Витебск, Гомель и Могилев. Но если в Витебске средняя стоимость проданной квартиры за год набрала в весе чуть более $6000, то в Гомеле прирост составил $8300, а в Могилеве — плюс $9700.

И там, где цены самые высокие, рост цен оказался наименьшим: в Бресте цена «квадрата» за 12 месяцев выросла на «скромные» 15%, с $1010 до $1160, а средняя стоимость проданной квартиры — с $51 000 до $60 000. Почему так? Потому что в Бресте снижение покупательной способности проявляет себя более наглядно по причине высоких цен.

Выводы и прогнозы

На рынке жилья Беларуси, а не только Минска, наблюдаются одинаковые тенденции: цены продолжают расти на фоне стабильного доллара, находящихся в зоне массовой доступности кредитов на недвижимость и роста доходов. Способствует росту цен уменьшение количества квартир в продаже — даже при уменьшении количества сделок продавцы пока не ощущают недостатка спроса и потому по-прежнему стараются максимизировать цену.

Но рост цен и продажи квартир в регионах становятся все более неоднородными. Лидером по подорожанию за последний год неожиданно стал Гродно, опередив даже Минск. Тогда как Брест, оставаясь самым дорогим областным центром, демонстрирует более сдержанный рост из‑за приближения к пределам покупательной способности. Витебск, Гомель и Могилев также показали уверенное удорожание (во многом из-за сокращения предложения), но в итоге это привело к уменьшению количества сделок — это не покупателей стало меньше, а финансовых возможностей.

На 2026 год формируется осторожный, но достаточно прозрачный прогноз: квартир больше не станет и факторов, которые бы увеличили их выбор, пока на горизонте не видно. Поэтому при условии стабильной экономической ситуации (стабильности доллара и роста доходов) и доступности кредитов рост цен продолжится, хотя и более умеренными темпами. Все же покупательная способность не резиновая — на что и указывает широкомасштабное снижение продаж квартир.

Наиболее устойчивыми в этом плане выглядят Гродно и Брест, где спрос поддерживается уровнем доходов. Тогда как Витебск и Могилев могут столкнуться с дальнейшим охлаждением рынка. В целом же региональный разрыв в стоимости жилья будет постепенно увеличиваться, закрепляя текущие тенденции.