Рынок жилья Минска в 2025-м был активным и дорогим. Чего ждать дальше продавцам и покупателям

О чем статья

Вторичный рынок

«Вторичка» Минска пусть и не лидер по части роста цен (этот титул у новостроек), но по продажам квартир имеет все шансы им оказаться. Всего за 11 месяцев 2025 года было продано порядка 15 300 квартир (зарегистрировано переходов права собственности на квартиры, без учета долей и комнат), что для Минска является показателем активного рынка, даже несмотря на то, что за аналогичные периоды 2024 и 2023 годов было продано на 2700 и 1100 квартир соответственно больше. Просто предыдущие два года были рекордсменами в продажах «вторички».

— Причин снижения продаж в уходящем году несколько. И это отнюдь не уменьшение количества желающих купить квартиру — потому что для мегаполиса с двухмиллионной численностью населения и столичной силой притяжения людей из регионов страны это нонсенс. Просто уменьшилось количество людей, которым под силу приобрести или обменять квартиру, — объясняет заместитель директора Realt по аналитике Андрей Чернышев.

Во-первых, по причине роста цен, которые, по данным сделок за 11 месяцев, увеличились на плюс 21%, или порядка плюс $330 за квадратный метр, а его средняя цена лишь немного недотянула до $2000, остановившись на отметке $1930 по итогам ноября. Для сравнения: за аналогичные периоды последних лет цены росли не так интенсивно — плюс 16% в 2024-м и плюс 4% в 2023 году.

Во-вторых, в прошлые годы ставки по кредитам на покупку «вторички» были существенно ниже — 15% против сегодняшних 18,5%.

В-третьих, неожиданные осенние акции от банков по снижению кредитных ставок на приобретение новостроек все же смогли перетянуть часть покупателей со «вторички» в отделы продаж застройщиков.

Тогда почему на этом фоне все еще сохраняются достаточно высокие продажи квартир? Отвечаем: из-за роста заработных плат и снизившегося обменного курса валют.

А еще — не на руку покупателям — на фоне достаточно высокого количества сделок ежемесячно уменьшалось количество квартир в продаже. Это также вынуждало покупателей соглашаться на высокие цены.

С начала года выбор сузился до 4,4 тыс. квартир по состоянию на начало декабря. Если же смотреть совокупно на предложение в течение месяца, то выбор расширяется до 7 тыс. квартир. Поэтому, если сегодня нет подходящей квартиры, она может появиться завтра. Но точно так же быстро может и найти своего покупателя.

Новостройки

Вместе с сужением выбора и ростом цен на «вторичке» схожие процессы проходили и на первичном рынке.

Цены здесь выросли больше — на 26%, до средней цены «квадрата» $1950, что на $20 больше таковой по сделкам на «вторичке». Но если на вторичном рынке можно приобрести квартиру с хотя бы минимальным ремонтом, а при желании и полностью готовую к проживанию, то большинство новостроек от застройщиков предлагаются в строительной отделке или вовсе без нее. Необходимость проведения полномасштабного ремонта, совокупно с необходимостью ждать окончания строительства дома, порой вынуждало даже самых ярых адептов новостроек переводить свой взор на поиск квартир на вторичном рынке. И зачастую они там находили хорошую альтернативу — потому что там уже сформирован целый пласт квартир-новостроек (даже без чистовой отделки), продающихся физлицами.

Вместе с этим те, кто не мог найти подходящий по цене вариант и на «вторичке» Минска, вынуждены были расширять свой круг поиска на пригород Минска. В частности, на Фаниполь и Мачулищи, где который год строятся современные жилые комплексы по ценам существенно ниже столичных. Подобная ситуация наблюдалась в 2015–2017 годах, когда еще не было доступного «Минск-Мира». А сегодня ситуация повторяется, потому что доступный «Минск-Мир» закончился, а на смену ему пришел совсем не бюджетный «Северный берег».

По части широты выбора в Минске наблюдалась интересная ситуация: застройщики выставляли на продажу маленькие порции квартир, чтобы успевать корректировать при необходимости цены в ответ на колебания обменного курса доллара. Это также создавало ощущение дефицита, хотя в полной мере об этом еще рано говорить.

Безусловно, во многих жилых комплексах, знакомых по прошлым периодам, квартир становилось все меньше — особенно если дело касалось компактных квартир. Но при этом в недавно стартовавших проектах новые дома и партии квартир появлялись с завидным постоянством. Однако стоящие на пороге выбора покупатели отмечали, что уже нет того широкого выбора квартир небольших площадей, которые еще год назад можно было увидеть в «Минск-Мире», районе Грушевки, «Новой Боровой» и других локациях. В то время как «Северный берег» все еще не может в полной мере компенсировать это.

Под конец года рост цен на новостройки был еще подкреплен неожиданно снизившимися кредитными ставками. Это позволило застройщикам не только поднять цены, но и распродать даже те квартиры, которые прежде считались покупателями не особо ликвидными (первый этаж, некрасивый вид из окна и т. п.).

Долгосрочная аренда квартир

Рынок долгосрочной аренды квартир развивался по несколько иному сценарию, чем рынок купли-продажи. Вместе с ростом цен на покупку квартир дорожала и долгосрочная аренда, но не столь сильно — с начала года на плюс 10%. И при этом выбор квартир в аренду не уменьшился, а наоборот — увеличился на плюс 25%. В результате к концу года арендаторы в течение месяца могли выбирать среди более чем 3000 квартир. В моменте конкретного дня выбор сужался до 1700 квартир, потому что зачастую квартиры находили арендаторов очень быстро — буквально в течение одного-двух дней.

Наибольший прирост количества предложений пришелся на квартиры в свежих домах — моложе 2011 года постройки. И это ожидаемо, если вспомнить, какое количество квартир за последние 5–10 лет было продано, например, в «Минск-Мире» (и не только) с посылом «инвестируй в недвижимость».

Приток новостроек оказывает на рынок двойное влияние:

• с одной стороны, это омолаживает и осовременивает рыночное предложение и при этом стимулирует владельцев квартир в «уставшем» состоянии приводить их в порядок для конкуренции с новостройками;

• но с другой — это выступает одной из причин роста стоимости аренды. Если «однушки» в старом фонде стартуют от $300, то новостройки — от $400+.

В то же время сохраняется практика сдачи в аренду квартир-новостроек без чистовой отделки. Типовой пример: одно-двухкомнатная квартира в «Минск-Мире» с черновой отделкой (разведена электрика, установлена сантехника, минимальный набор мебели), но с пейзажными видами из окон предлагается от $250. Для кого-то возможность жить в современном комплексе по стоимости ниже среднерыночной компенсирует отсутствие чистовой отделки и воспринимается как «романтика в жилом лофте».

Выводы Realt, или Чего ждать в 2026 году

Главный вывод: рынок жилья Минска в 2025‑м был активным и дорогим. Рост зарплат и подешевевшие доллар с кредитами поддерживали спрос и давали плодотворную почву для роста цен. А дефицит ликвидных вариантов еще больше подталкивал цены вверх.

Покупателям «вторички»: готовьтесь к ограниченному выбору и быстрой динамике — следите за рынком ежедневно, заранее оформляйте одобрение кредита, будьте готовы к компромиссам по этажу/виду/планировке. Сравнивайте цены в рублях и долларах — курс влияет на торг.

Покупателям новостроек: считайте полный бюджет (ремонт плюс время ожидания плюс ипотечная ставка), следите за акциями банков — не исключено, что они повторятся в новом году. Ожидаются акции и от застройщиков — могут появиться партии квартир по сниженным ценам. Но они выходят порционно, а выгодные предложения быстро исчезают. Если нужна компактная площадь и меньшая цена, изучайте стартующие проекты и пригороды. Рассмотрите пригородные локации, если бюджет ограничен, и внимательно оценивайте «новостройки от физлиц» по части реального объема предстоящего ремонта.

Продавцам: адекватно оценивайте цену — рынок активный, но покупатели уже чувствительны к переплате. В уставших квартирах обоснован минимальный косметический ремонт — это позволит ускорить продажу, особенно для небольших квартир. Не увлекайтесь повышением цены — количество продавцов, в итоге ее снижающих, зимой росло еженедельно.

Арендаторам: следите за рыночным предложением ежедневно и реагируйте на интересные варианты быстро — лучшие уходят за 1–2 дня. Если сегодня нет подходящей по цене\локации\состоянию квартиры — не останавливайте поиски. А лучше закладывайте срок не менее месяца на выбор квартиры — чтобы найти подходящую. Сравнивайте «новые дома без отделки» и «старый фонд с ремонтом» по общим расходам (мебель, техника, «коммуналка») и по локации/транспорту. Предложений стало больше — это повышает шансы на торг, особенно вне «пиковых» дат переездов.