Дешевые кредиты увели покупателей со «вторички» в новостройки? Что случилось с рынком недвижимости

Сколько покупается новостроек?

— Последние объективные данные по продажам новостроек в Минске есть только за октябрь, и они свидетельствуют о всплеске продаж: 173 сделки против 157 в сентябре. Еще заметнее рост продаж виден при сравнении с летним периодом, когда ежемесячно продавалось в среднем по 125 готовых новостроек от застройщиков, — говорит заместитель директора Realt по аналитике Андрей Чернышев.

Но для примерного понимания объемов продаж озвучим свое мнение: сегодня продажи новостроек на стадии строительства лишь немногим меньше количества продаж на вторичном рынке, или примерно 1 тыс. сделок в месяц. И это только потому, что выбор квартир ограничен и цены высокие. В то время как несколько лет назад, когда выбор новостроек был больше, а цены на них ниже, продажи новостроек, по нашим оценкам, могли превышать объемы продаж на вторичном рынке.

Продажи новостроек в октябре являются высокими для текущего года, но совсем не рекордными по сравнению с прошлыми годами. Например, в 2021 году, негласно проходившем под лозунгом «Инвестируй в новостройку!» благодаря массированной рекламе от всех застройщиков, ежемесячно в среднем регистрировалось около 200 переходов права собственности (сделок) на них. А пиковые значения продаж в месяц достигали 300 сделок. И опять же это только готовые новостройки, в то время как общий объем продаж, по нашим оценкам, даже превышал продажи на «вторичке».

Как сниженные кредиты повлияли на покупателей?

Мы пообщались с представителями отделов продаж застройщиков. Все наши собеседники отмечают рост — как обращений от покупателей, так и последующих продаж.

• Например, в отделе продаж ЖК «Современный» (г. Фаниполь) увеличение продаж по сравнению с летом составило около 30%. Но здесь, на наш взгляд, помимо сниженных кредитных ставок, повлияли еще и значительно более доступные цены, чем в столичных комплексах. В периоды высоких цен минчане чаще начинают обращать внимание на удачно расположенные пригородные ЖК: те же 15 минут на маршрутке до метро — зато двухкомнатная квартира по цене однокомнатной в Минске.
• Покупательский интерес к «Новой Боровой» и «Зеленой гавани» также вырос на 25%. При этом, как отметили в отделе продаж, не только благодаря акции Беларусбанка. Да, сниженные ставки у него привлекательные, но все-таки условия получения кредита там непростые — поручителей и достаточно высокий уровень дохода никто не отменял. Поэтому, не получив одобрения на нужную сумму кредита в ведущем банке страны, покупатели не останавливались и обращались в другие банки. Причем не только туда, где ставки снижены (Белинвестбанк и Белагропромбанк), но и туда, где нет жестких требований к наличию поручителей (Белгазпромбанк).
• В отделе продаж жилого комплекса «Уютный» точную цифру роста продаж не назвали, но сказали, что спрос был настолько интенсивный, что квартиры в продаже были распроданы раньше прогнозируемого периода. Это вынудило застройщика выпустить новую партию квартир гораздо раньше намеченного срока.

Данные в пресс-центре Беларусбанка о том, насколько увеличилось количество обращений и выдачи кредитов по сниженным ставкам, нам, к сожалению, получить не удалось. Но, например, в Белинвестбанке, где также с октября действует сниженная кредитная ставка, количество обращений выросло примерно на 20%.

По каким ценам покупались новостройки?

Средняя стоимость проданных квартир в новостройках по сделкам октября составила $95,3 тыс., что на $5 тыс. меньше показателя сентября. Снижение цены может быть особенностью выборки проданных в октябре квартир. Логика такова: ограниченные по сроку действия кредитные ставки мотивировали на покупку тех покупателей, которым до этого не хватало средств, и в своем желании воспользоваться выгодным моментом и все же приобрести столь желаемую новостройку покупатели могли выбирать квартиры, продающиеся по более низким ценам: на первом этаже, с окнами во двор и т. п.

Вот как выглядит топ-3 жилых комплексов по количеству продаж готовых новостроек в октябре.

«Минск-Мир» занимает первое место с более чем половиной (52%) от всех проданных в октябре новостроек (93 квартиры). Площади квартир — от 24 до 73 кв. м. Средняя цена квадратного метра варьировалась от $2600 за самые маленькие площади до $1600 за самые большие.

На втором месте с заметным отставанием от лидера расположился ЖК «Вершина» — 33 квартиры площадью от 42 до 83 кв. м. И если в случае с «Минск-Миром» цены удивляли своей величиной, то в «Вершине» — своим разнообразием в зависимости от этажа. Например, $1890 за кв. м 47-метровой квартиры вполне в трендах рынка, но это первый этаж. А 44-метровые квартиры на 6-м и 7-м этажах уже по $2400 за метр. Или 65 кв. м на 2-м этаже стоили покупателю $1565 за кв. м, а 72 кв. м на 12-м этаже — $1484.

На третьем месте — ЖК «Олимпик Парк» с 29 сделками и очень интересными ценами. Например, в 130-м и 134-м домах по ул. Тимирязева квартиры площадью около 45–47 кв. м нашли новых хозяев по цене $1290 и $1320 за кв. м. По сравнению с «Минск-Миром» и «Вершиной» подобные цены кажутся фантастическими. Особенно для «Олимпик Парка». А самая дорогая квартира октября в этом ЖК (если верить указанным ценам) стоила $1784 за кв. м при площади 106 кв. м.

Похоже, что именно благодаря стоимости сделок в ЖК «Вершина» и «Олимпик Парк» и произошло отмеченное снижение цен на новостройки за октябрь.

Что это за сделки и почему в них такие по нынешним меркам привлекательные цены — пока остается вопросом.

Выводы Realt

Сниженные и ограниченные по времени кредитные ставки действительно мотивировали покупателей на приобретение новостроек. Даже включая тех, кто до этого момента находился на паузе по причине нехватки средств. В частности, снижение ставок позволило получить нужную сумму кредита тем, кому до этого не хватало совокупного дохода.

Но, судя по обратной связи от отделов продаж застройщиков, не одним Беларусбанком были живы продажи. Из-за достаточно строгих требований к кредитополучателю и его совокупному доходу покупатели обращались и в другие банки. Например, ставку от Белинвестбанка также можно считать привлекательной — правда, только на строящиеся квартиры. А замыкает тройку Белагропромбанк с недавно объявленной сниженной ставкой на первые годы кредита.

Вне зачета можно вспомнить и Белгазпромбанк, который выручал тех покупателей, которые не могли найти поручителей (в реальности это та еще задача). Получается, что Беларусбанк своими низкими ставками «зажигал» покупателей. А они потом по мере необходимости переходили в другие банки, даже несмотря на более высокие ставки в них.

Возвращаясь к поднявшимся продажам новостроек, объективности ради стоит отметить, что, во-первых, октябрьский скачок далек от рекордных значений, а во-вторых, к концу года в прошлые периоды также наблюдались подъемы продаж. Полагаем, что одной из причин этого являются взаиморасчеты застройщиков с подрядчиками готовыми квартирами. Поэтому не все квартиры-новостройки, проходящие в сделках, приобретены именно физлицами. В то же время данное предположение никоим образом не опровергает тот факт, что продажи новостроек и простым покупателям за последние месяцы действительно выросли. Но наибольший прирост продаж произошел все же не за счет готовых квартир, а за счет квартир на стадии строительства.

Как подъем продаж новостроек повлиял на вторичный рынок?

Оперативные данные по сделкам ноября показывают их снижение на 16% по сравнению с аналогичным периодом октября.

И это значительная просадка, которая по итогу месяца может опустить ноябрь до уровня самого слабого по продажам месяца в году (не считая января) с прогнозным количеством сделок на уровне менее 1300. Для текущего активного состояния рынка это пока еще не критичное снижение, но первым звоночком для продавцов «вторички» должно выступить.

В нынешней ситуации (приближение Нового года и конкуренция с новостройками) важно ценить каждого покупателя и объективно подходить к определению цены выставления на продажу.