От места, куда приходят переночевать, до города «тапочковой» доступности. Эволюция жилых районов Минска

Задача первых микрорайонов — расселить как можно больше людей

— В послевоенные годы сильно разрушенный Минск начинали отстраивать фактически с нуля, поэтому белорусскую столицу отличает не историческая, а более современная советская застройка: генплан — радиально-кольцевой, есть четко выделенный центр, а вокруг закладывается определенная сетка жилых, промышленных и общественных пространств, площадей, улиц, транспортных направлений, — говорит Андрей Пашев.

По словам архитектора, это один из исторически сложившихся принципов построения плана города, когда через него идет река, а вокруг центра делают одно или несколько транспортных колец.

Конечно, столичные центральные проспекты сразу выгодно отличались от всего остального города: здесь была парадная застройка с красивыми фасадами, дома с высокими потолками, а часто еще и выделенные закрытые дворы, довольно развитая инфраструктура.

В конце 50-х годов прошлого века в Советском Союзе дали старт массовой жилой застройке в городах. В приоритете было односемейное заселение. А первым столичным микрорайоном стала застройка между улицами Волгоградской и Толбухина.

— Главная задача была — расселить как можно больше людей, поэтому о комфортном городе с точки зрения обеспечения услугами в пешеходной доступности никто не думал, — продолжает главный архитектор «А-100 Девелопмент». — Конечно, была заложена так называемая социальная сетка: поликлиники, школы и детские сады рядом с жилыми массивами. За всем остальным часто нужно было ехать в центр, а на работу — нередко и вовсе в другой конец города.

По словам Андрея Пашева, меняться ситуация стала в конце 80-х — начале 90-х. Во-первых, у людей стали появляться запросы к повышению класса, качеству и архитектуре жилья. Во-вторых, началась более активная автомобилизация, и горожанам стали требоваться места для парковок. Это уже нужно было учитывать при проектировании жилых микрорайонов.

Вдобавок люди стали чаще ездить за границу, видели, как там обустроены города, а с приходом частных застройщиков в 2000-х столичные микрорайоны стали приобретать привычные очертания.

Главная беда Минска — маятниковая миграция

Наш эксперт говорит, что наличие в городе ярко выраженного делового центра и микрорайонов вокруг него играет злую шутку с его жителями: они постоянно едут из микрорайонов в центр, а потом — обратно. Особенно это плохо с учетом того, что у нас всего три ветки метро, а остальное — наземный транспорт. Ну и конечно, в городе много личного транспорта. Все это приводит к маятниковой миграции, которая делает жизнь в городе не такой комфортной.

— Регулировать этот вопрос можно с помощью общественного транспорта, чтобы человек мог жить комфортно, обходясь большую часть времени без автомобиля, — рассуждает архитектор «А-100 Девелопмент». — Здесь в качестве примера могу привести Москву, где в этом вопросе довольно далеко продвинулись: подвижной состав постоянно обновляется, создан привлекательный образ транспорта, есть свой узнаваемый стиль и бесшовное тарифное пространство, в нем всегда можно подключиться к Wi-Fi, работают кондиционеры, продуманы маршруты и узлы пересадок. Второй момент: строительство наземных и особенно подземных парковок в микрорайонах. Подземное строительство очень дорогое, но это единственный вариант, который может помочь городу стать комфортным и безопасным для пешеходов и предоставить возможность парковки для постоянно растущего количества автомобилей.

Здесь, по словам нашего собеседника, власти могут помочь льготными кредитными программами и рассрочками или особенными условиями для застройщиков при планировании и строительстве паркингов.

Но и люди должны понимать: если у вас есть квартира, то город не должен вам бесплатно предоставлять землю для хранения вашего автомобиля.

— Плата за хранение автомобиля — это такая же часть затрат, как и коммунальная плата за жилье или заправка бензином, например. Ну и конечно, нужно понимать, что рано или поздно въезд в центр города станет платным для автомобилистов.

Вместо «спальника» — маленький город, который живет своей жизнью

Еще одно решение вопроса маятниковой миграции — сделать так, чтобы нужно было как можно реже уезжать из своих районов. Если там будут места, где люди смогут работать, отдыхать, заниматься спортом, учиться или посещать врачей, то в центр города они будут выезжать, например, только в театр или Ботанический сад.

— Сейчас по нормативам застройщик обязан построить в микрорайоне поликлинику, школу, детский сад, — объясняет Андрей Пашев. — Организованные парковые зоны и скверы магазины, медцентры и другие услуги, спортивные объекты закладываются уже по усмотрению девелопера.

Компания «А-100 Девелопмент» с момента своего появления стала задавать здесь новую тональность. Что в Новой Боровой, что в Зеленой гавани на генплане не просто размещено жилье, а сформированы торговые и общественные улицы, площади, покет-парки, современная социальная инфраструктура.

— Речь идет о формировании концепции знаменитого 15-минутного города, который мы называем городом «тапочковой доступности» — когда вы можете выйти из квартиры, купить хлеб, сходить на маникюр, отвести собачку на груминг или открыть свой бизнес во встроенных помещениях и никуда для этого не ехать.

Мы стремимся, чтобы человек получал все, что ему нужно, внутри. Тогда «спальник» будет не «спальником», а небольшим полноценным городом. Для этого у нас в микрорайонах есть центральная площадь и центральный парк, «гулятельные» улицы с легендами про их названия, возможности заниматься спортом круглый год, а еще свои арт-объекты — скульптуры, необычные скамейки и прочее. Это точно не про приехать после работы, чтобы переночевать.

«Жить в „человейнике“ на тысячу квартир — противоестественно природе»

Еще одна важная особенность проектов «А-100 Девелопмент»: они отличаются низкой плотностью застройки.

— Есть такая штука — число Данбара Концепция антрополога Роберта Данбара предусматривает условный лимит на количество социальных связей, которые может поддерживать человек., оно приблизительно определяет, сколько активных социальных связей может поддерживать человек. Оказывается, их количество в среднем 150. Это число не прописано ни в каких строительных нормах, но его нужно иметь в виду. Если вы будете жить в жилом комплексе на 200 квартир, это станет хорошей ячейкой: люди будут знать и узнавать друг друга, знакомиться, создавать сообщества, вместе решать, где поставить дополнительные качели во дворе, а не растворяться в толпе незнакомых лиц.

Город не может быть здоровым, если он состоит из «человейников» на тысячу квартир, половина из которых еще и инвестиционные «однушки», где постоянно сменяются жители и им все равно, кто их соседи.

Именно по этой причине, говорит архитектор, городу и микрорайонам не нужно слишком много высоток. Их лучше использовать как акценты в застройке.

По словам Андрея Пашева, люди уже давно не покупают квартиру, они покупают место. И это не только про географию, а про то, что в этом месте есть: это и благоустройство, и культурное пространство, и классное соседство, сообщество.

Район должен отвечать вашему внутреннему духу. Например, Новая Боровая — яркая, дерзкая и контрастная — подходит всем, но привлекательнее всего для молодых активных семей с детьми. А Зеленая гавань — для тех, кому ближе тихое соседство с природой без потери городского комфорта. И здесь уже архитектура отступает на второй план, а инфраструктурные решения прорабатываются так, чтобы максимально сохранять лес, который человек все время видит из окон многоэтажного дома. Даже прогулочные маршруты уводят в лесные «зеленые коридоры». Будто это не жилой микрорайон, а санаторий.

К слову, Зеленая гавань — это еще и город с нуля, где застройщик не только строит все инженерные коммуникации, рассчитывает нагрузку на электросети, занимается водоснабжением и очистными сооружениями, в том числе выкапывает сухие озера и ручьи, которые во времена сильных осадков наполняются водой...

— Это не квартал на 5–10 домов, а комплексно осваиваемая территория с продуманной сеткой улиц, маршрутами транспорта, общественными и жилыми пространствами. Мы делаем все, чтобы это был самодостаточный комфортный город.

Безопасный мини-город, населенный «глазами»

Еще одна «фишка» современных микрорайонов: сочетание жилья разного класса и формата. В рамках дома и квартала должны быть и «однушки», и многоуровневые квартиры, и дома со своим приусадебным участком.

— Это тоже задумывается не просто так: если у человека изменятся какие-то жизненные обстоятельства, он сможет мигрировать внутри своего района и сохранит свои социальные связи, — объясняет архитектор. — Это помогает городу быть любимым горожанами. А еще это делает пространство безопасным даже без большого количества камер или контроля милиции: это ведь любимый город, где никто не вандалит, а если ребенок вдруг потерялся на улице, он никогда не останется один, потому что все друг друга знают.

Кстати, безопасным «тапочковый» город делает и сама его правильно спланированная инфраструктура. Все эти помещения на первых этажах домов — кофейни, салоны маникюра, мини-магазинчики — населяют город «глазами» работающих там людей. И потому он не пустеет, когда жители микрорайона утром уезжают на работу.

Можно ли оживить минские «спальники»?

Главный архитектор «А-100 Девелопмент» уверен, что у Минска большой потенциал с точки зрения создания комфортных микрорайонов. И для этого город вовсе не нужно плотно застраивать новыми районами до самой МКАД, можно поработать внутри с уже существующими районами вроде Уручья и Каменной Горки.

— Город должен быть гибким и готовым меняться. А может, через 50 лет мы решим, что нам не нужны офисы на первых этажах, а они нужны нам, чтобы выращивать овощи!

В уже сложившихся «спальниках» нужно анализировать и прорезать новые транспортные связи, к которым будут тяготеть новые общественные пространства с магазинчиками, студиями, ресторанчиками, собственными парками с крутыми детскими площадками, ну и не забывать про места, где можно работать или открывать свой бизнес — и тогда людям не нужно будет постоянно ездить в центр.

«Работать» можно и с уже построенными домами. Например, в Восточной Германии был удачный проект, когда в старых панельных хрущевках убирали верхние этажи и целые секции в линейной застройке. Такой подход вместо тотального сноса и и нового строительства в итоге позволил перевести жилье стандарт-класса в жилье комфорт-класса, сделать среду более сомасштабной человеку и не превращать жилой район в строительную пыльную площадку на годы.

Партнерский материал