Кому, зачем и как инвестировать в дефицитную складскую недвижимость: советы эксперта

Кроме единственной крупной сделки, в 2023 году на рынке складской недвижимости состоялись несколько средних сделок с объектами от 1 тыс. до 2 тыс. кв. м. Общая сумма этих сделок оценивается в $15 млн.

По словам Кристины Крупатиной, выраженный интерес к инвестиционным сделкам на рынке складов обозначился только в 2023 году: с 2018-го по 2022-й активность на рынке была связана исключительно с долевым строительством.

В этом году, говорит эксперт, инвесторы проявляют интерес к покупке 20 тыс. кв. м складов с рыночной стоимостью около $950 за «квадрат». Начало года ознаменовалось приобретением объекта площадью 1500 кв. м с долгосрочным контрактом.

Агенты влияния

В 2023 году ставки аренды складских площадей выросли относительно 2022-го и прошлых лет, достигнув €7,5 с НДС для складов класса А (с включенной стеллажной системой и удаленностью до 10 км от МКАД).

Для складов класса B/B+ ставки доросли до €7–7,5 с НДС. При этом вакантность площадей практически нулевая. Прежде всего такая динамика объясняется не ростом потребления в этом сегменте недвижимости, а отсутствием в предыдущие годы реализованных проектов под спекулятивную аренду. Все проекты реализовывались в основном под заказчика в долевое приобретение.

— Сегодняшний дефицит — закономерный результат отсутствия проектов спекулятивной аренды. Самые крупные игроки насытились площадями с заделом на ближайшие пять лет. Постепенное наращивание спроса будет продолжаться, но не масштабно и с острым дефицитом. Сгладить ситуацию не позволяет и выход из арендных контрактов в 2023 году достаточно больших (до 5 тыс. кв. м) площадей одного из крупных потребителей, — объясняет Крупатина.

Прогнозируя спрос на ближайшие три года, эксперт отмечает, что те, кто сейчас состоит в арендных отношениях, так и останутся в них — в тех же логистических параметрах на тех же коммерческих условиях. Новый спрос на площади от 5 тыс. кв. м будет формироваться либо из-за потребности объединения площадей, либо из-за выделения новых направлений торговли/развития у этих же потребителей.

Вход новых крупных игроков-потребителей на рынок не будет значительным. Основные игроки российского рынка, говорит эксперт, уже зашли и практически решили вопросы с площадями. Их предыдущие планы — сделать на базе своей логистики в Беларуси транзит товаров в страны СНГ — не сбылись.

Границы дефицита

Во второй половине 2025-го и в 2026-м, прогнозирует эксперт, часть площадей высвободится после объединения логистических объектов у некоторых операторов торговли.

В целом же до 2026 года неизбежен острый дефицит качественных складских площадей.

Так будет до завершения ряда проектов и высвобождения площадей после объединения некоторых объектов.

— Сейчас больше всего запросов на площади от 500 до 2 тыс. кв. м — свободного такого ресурса нет и в ближайшее время и не предвидится, — говорит Кристина Крупатина.

Строительства новых объектов тоже не стоит ожидать: участки у некоторых девелоперов есть, но возведение складов идет четко под запрос, в основном в долевое приобретение. Девелоперы действуют очень осторожно, привлекая финансирование заказчика. В спекулятивную аренду объекты строят минимально. Это связано со значительным подорожанием строительства и возможными рисками в будущем.

С 2026 года рынок откорректируется за счет ввода некоторых объектов и, частично, объединения площадей потребителей. Образуется некоторая временная — сроком до полугода — вакантность без падения ставок аренды.

Также вечен спрос на склады «последней мили» — главное, чтобы были участки под такие проекты, говорит эксперт.

Доходность vs окупаемость

Если речь идет о приобретении готового объекта с имеющимся контрактом аренды, то сейчас основным инвестиционным интересом будет уже не окупаемость, а доходность и гарантированное размещение средств со стабильным прогнозируемым потоком. Это обусловлено отчасти сложностями с инвестированием за рубежом и необходимостью сохранения капитала, считает Кристина Крупатина.

По словам эксперта, все последние сделки по приобретению объектов недвижимости связаны либо с уже функционирующими современными торговыми центрами в городе, либо с качественными складскими объектами класса А и B+. И инвестиционный спрос на торговые центры и склады — это разный интерес и потенциал.

Складом проще управлять: это возможно без дорогих решений и без привлечения персонала высоких компетенций. Здесь практически нет человеческого фактора и его незаменимости. И в то же время он дает хорошую доходность, неплохую окупаемость и ликвидность.

— Я бы ориентировалась сегодня на доходность и сохранение капитала, а не на окупаемость. Если взять среднюю доходность складской недвижимости в Европе, то она считается приемлемой на уровне 6–7% годовых, в Минске можно рассчитывать на 9–10%, в Москве этот показатель доходит до 10–12%.

Но нужно четко разобраться, какой объект приобретать в зависимости от суммы инвестиций.

Среднему бизнесу с объемом инвестиций до $3 млн можно рекомендовать объект класса B/В+, не старше 10 лет, построенный по современным технологиям, с рабочей высотой до 9 м, автоматическими воротами на уровне 1,2 м либо с рампой, на МКАД или в отдалении до 3–5 км от МКАД. Объект может быть с арендным контрактом от 3 лет по ставке не ниже €7 с НДС, стоимость «квадрата» — от $780 до $950 с НДС.

Крупному инвестору с капиталом от $5 млн и выше можно рекомендовать объект класса А на МКАД или до 5 км от МКАД, не старше 10 лет. Объект должен быть построен по современным технологиям и соответствовать всем критериям класса. Особое внимание в каждом случае нужно обращать на наличие стеллажной системы и встроенной в нее автоматической пожарной системы. Объект может быть с арендным контрактом от 3 лет с арендной ставкой на сегодня минимум €7–7,5 с НДС, стоимость «квадрата» — от $900 до $970 с НДС.

Принципы и опции

Один из главных принципов приобретения крупных инвестиционных складских объектов — это расположение в одной локации. Кристина Крупатина рекомендует по возможности приобретать больше метров, но на одной площадке. Это упрощает управление объектом и положительно влияет на взаимозаменяемость арендаторов.

Еще один важный принцип — универсальность объекта.

— Лучше не экспериментировать, приобретая объекты с опциями, отличающимися от стандартного класса, — это резко сужает сегмент потребителей и его ликвидность. Например, я бы не рекомендовала рассматривать объект без рампы, или с уровнем ворот на 1,2 м, или же производственный объект с особенными характеристиками.

К приобретению производственных объектов вообще следует подходить очень осторожно либо вообще их не рассматривать.

В открытой продаже инвестиционных складов почти нет: чтобы что-то купить — придется уговаривать владельца, который, в свою очередь, должен иметь планы на дальнейшее строительство, чтобы инвестировать полученные от продажи средства.

Склады или магазины?

Прогноз по поводу того, что в ближайшие годы спрос на магазины начнет снижаться, а на склады — расти, вряд ли сбудется, т. к. это не взаимосвязанный процесс, считает Кристина Крупатина. Склады не заменяют магазины: это разные сегменты, у них разная себестоимость строительства. Склады всегда продавались дешевле магазинов и торговых центров.

Слияние складской недвижимости с торговой происходит только в формате жесткого дискаунтера. Устойчивой тенденции к таким слияниям на белорусском рынке нет.

Сейчас, по словам эксперта, нет тенденции снижения спроса ни на магазины, ни на склады.

Так склады — это самое выгодное?

Считать, что склады — один из самых выгодных для инвестиций объектов, неверно, уточняет эксперт. Но это точно тот способ инвестиций в недвижимость, который более, чем остальные, прост в управлении: имеет хорошую доходность и удобен для инвесторов с запросом на необременительный в управлении актив, который в будущем пригодится компании.