Депозиты и недвижимость — наше все? Куда еще сегодня можно вложить деньги в Беларуси
- Источник:
- Константин Коржевич
За предыдущее десятилетие белорусские инвесторы значительно расширили список инструментов, с помощью которых можно зарабатывать. Но с 2022 года многие рынки для нас оказались закрыты, а возможности для вывода капитала — ограничены. Office Life попросил экспертов оценить варианты инвестирования внутри страны на данный момент.
Какие варианты разбираем?
Все наши собеседники уверены, что сейчас в стране не время и не место для высоких ставок. И если владельцам капиталов хотя бы удастся сохранить их с поправкой на инфляцию, будет уже неплохо. Получится извлекать небольшой пассивный доход — вообще здорово. А чтобы хоть частично обезопасить себя от форс-мажорных ситуаций, сейчас самое время разложить «яйца» по разным корзинам — вложиться в разные виды активов.
Финансовые инструменты: депозиты или облигации?
Традиционно самым популярным финансовым инструментом для инвестиций у белорусов являются депозиты. Это своего рода постсоветское ноу-хау в зарабатывании денег. Серьезные инвесторы называют его лотереей или спекуляцией (как, кстати, и криптовалюты), хотя и признают, что временами здесь можно извлекать неплохой доход.
Рассматривать валютные депозиты мы не будем ввиду практически полного отсутствия доходности по ним в настоящий момент.
Читайте также:
А вот по более популярным рублевым вкладам сейчас можно найти предложения под 10 и даже 12% годовых. Естественно, это будут безотзывные депозиты на срок более года. Доходность по ним вдвое выше официально прогнозируемой инфляции по итогам 2023 года.
Еще один доступный на внутреннем рынке инструмент — облигации. Они бывают государственными (облигации Минфина в рублях и валюте) и корпоративными, которые выпускают отдельные компании. Теоретически облигации Министерства финансов считаются достаточно надежным инструментом. Доходность по ним всегда была чуть выше инфляции в рублях и довольно интересной в валюте. Но теперь все немного изменилось.
Во-первых, из-за профицита наличности Минфин довольно давно не размещал рублевых выпусков. Во-вторых, валютные бумаги продаются через биржу, что неудобно для граждан, хотя и возможно на практике. Кроме того, их доходность заметно просела — примерно до 1,5–2% годовых. Это ненамного выше, чем предлагают банки. К тому же Минфин выплачивает проценты в валюте только в дружественных странах (в российских рублях или юанях) или в белорусских рублях.
По корпоративным облигациям вопросов еще больше, хотя их доходность обычно такая же или чуть выше, чем у банковских вкладов. Здесь, в отличие от бумаг Минфина и депозитов, нет никаких гарантий. О дефолтах или задержке выплат белорусскими эмитентами сообщается все чаще. Как считают эксперты, покупать эти бумаги стоит только тогда, когда инвестор хорошо разбирается в бизнесе эмитента, имеет доступ к его финансовой отчетности, а еще лучше — к инсайдерской информации о состоянии дел в компании.
Виталий Ермаков,
инвестиционный аналитик — Проблема в том, что корпоративные облигации могут быть достаточно обеспечены в момент их продажи, но затем активы могут «размываться», — объясняет инвестиционный аналитик Виталий Ермаков. — Наиболее ликвидное обеспечение может быть продано или цена активов может упасть из-за изменения рыночной ситуации. Кроме того, компания еще на этапе продажи своих бумаг может завысить стоимость обеспечения, как это иногда случается, когда кто-то хочет получить более крупный кредит в банке.
Золото — на подъеме, а белорусские акции — «на любителя»
В 2022 году спрос на золото в мире стал самым значительным за последние 11 лет. Он вырос на 18%, а цена иногда превышала $2 тыс. за тройскую унцию. На 25 августа 2023 года на мировом рынке тройская унция этого металла стоила около $1916.
Золото всегда было «антикризисным активом». То есть в периоды турбулентности на мировых рынках его цена росла, а когда ситуация налаживалась — падала. Но сейчас на его популярность влияют и другие факторы. В первую очередь это общее обострение политической напряженности. Заморозка российских и белорусских активов за рубежом из-за конфликта в Украине насторожила инвесторов. Они поняли, что американские бумаги, доллар или евро уже не так надежны, поскольку доступ к ним можно легко перекрыть. Это тоже повлияло на рост золотых котировок.
Соответственно, выросли цены и в Беларуси. Например, Нацбанк в январе покупал золото за 157 рублей, а продавал — за 159 ($57,4 и $58,1 по тому курсу). На 25 августа эти цены уже составляли 193–214 рублей, или $61–67,7. То есть в рублях менее чем за восемь месяцев цена золота выросла примерно на 17% при инфляции с начала года всего 3,3%.
Если кто-то купил золотые слитки в январе (сейчас их продают только банки и МФО) и теперь продал их, то в пересчете на валюту доходность этой операции составила около 5%. Разумеется, так будет не всегда, но все равно впечатляет.
— Нужно понимать, что в краткосрочной перспективе значительный рост цен на драгметаллы случается редко. Золото — долгосрочный актив, даже более долгосрочный, чем акции «голубых фишек». Но для целей сбережения он подходит вполне, — считает Виталий Ермаков.
Что касается акций белорусских предприятий, то эксперты настроены более скептически. Здесь примерно та же специфика, что и у корпоративных облигаций, только еще сложнее. Хотя за последние два месяца индекс рынка акций белорусских предприятий вырос на 18,41%, объем сделок на нем находится на крайне низком уровне.
Как говорят специалисты, ликвидность белорусских акций крайне низкая (то есть избавиться от них быстро — проблематично). А их стоимость носит ситуационный характер и зачастую определяется двумя-тремя сделками. Кроме того, для миноритарных акционеров существуют высокие неэкономические риски. Например, когда предприятие решает провести дополнительную эмиссию, что размывает доли акционеров.
Коммерческая недвижимость: главное — локация и арендаторы
На рынке коммерческой недвижимости в последние годы все было сложно. Сначала Covid и удаленка, потом волна релокации бизнеса — все это ударило по собственникам помещений. Прежде всего торговых и офисных. Причем, если торговые центры в 2022–2023 годах постепенно начали заполняться арендаторами и посетителями, то во многих бизнес-центрах площади пустуют до сих пор.
Тем не менее специфика этого рынка заключается в том, что он очень неоднороден. Отличающиеся по формату или расположенные в разных местах объекты пользуются разным спросом, и их доходность может существенно разниться. Как говорят специалисты, в Минске много объектов, которые интересны инвесторам всегда, практически независимо от ситуации на рынке.
Андрей Павлышко,
управляющий директор NAI Belarus — Такие помещения быстро находят покупателей, которые готовы конкурировать за локации со стабильным и надежным потоком, и, соответственно, цены на такие инвестиционные лоты, как правило, не падают, несмотря на некоторое снижение доходности от самого арендного бизнеса, — объясняет Андрей Павлышко, партнер, управляющий директор NAI Belarus.
По словам эксперта, в Беларуси традиционно стабилен спрос на инвестиционную покупку небольших отдельных площадей до 300–500 кв. м стоимостью до полумиллиона долларов. Что касается доходности, то из-за снижения ставок арендной платы по разным типам коммерческой недвижимости на 20–30% сроки окупаемости несколько выросли.
По данным NAI Belarus, текущая доходность по качественным небольшим площадям в Минске сейчас сложилась на следующем уровне: ретейл — 9–10%, офисы — 6–7%, склады — 7–8%. Цены продаж очень сильно зависят от локации и наличия арендатора с долгосрочным договором: ретейл — $800–2500 за кв. м, офисы — $600–2000, склады — $300–850.
— «Правильные» помещения продолжают давать стабильный арендный доход, который в случае улучшения общей экономической ситуации однозначно будет увеличиваться. К тому же собственники таких помещений понимают, что обладают активом, который не обесценивается и который всегда можно быстро и по хорошей цене продать, — говорит Андрей Павлышко.
Учитывая особенности рынка, специалисты советуют при покупке коммерческой недвижимости исходить прежде всего из локации. Второй важный момент при инвестиционной покупке — наличие достаточного количества потенциальных арендаторов, желающих снять эти площади.
Если же арендаторов на приобретаемых метрах почему-то нет, то обязательно нужно провести предброкеридж. Иными словами, выяснить: есть в принципе спрос на эти площади либо имеются какие-то проблемы, о которых «забыл» упомянуть продавец или его агент.
«Инвестиционные» квартиры лучше покупать на вторичном рынке
Инвестирование в жилую недвижимость для граждан нашей страны, пожалуй, наиболее доступный и понятный способ сохранения и приумножения сбережений. Конечно, доходность на этом рынке теперь уже не та, что была до 2022 года, но даже сейчас на вторичном рынке белорусской столицы в валюте она составляет около 5%.
Кстати, именно Минск является оптимальным местом для инвестиций в жилую недвижимость. Здесь и возможностей заработать на аренде намного больше, и ликвидность (т. е. шанс быстро продать квартиру) выше.
Андрей Чернышев,
заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» — Как-то наше агентство провело исследование обеспеченности жильем в Минске. Получилось, что на одного жителя приходится порядка 23 квадратных метров. Это в полтора-два раза меньше, чем в Стокгольме, Париже или Берлине. А значит, стабильный спрос на квартиры в столице обеспечен как минимум на 10 лет вперед, — говорит Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица».
В идеале покупка жилья в инвестиционных целях должна соответствовать нескольким требованиям. Первое: недвижимость должна как минимум сохранять вложенные средства. Второе: деньги, инвестированные в покупку, должны приумножаться. И третье: чтобы недвижимость можно было легко и быстро продать без потери стоимости.
С учетом того что Минск является центром притяжения людей со всей Беларуси и что именно здесь чаще всего покупают жилье иностранцы (не забываем о все еще слабой обеспеченности жильем!), с третьим требованием здесь проблем нет. Очевидно, что продать квартиру гораздо проще, чем коммерческие помещения, и быстрее, чем закрыть депозитный счет (если вы, конечно, не готовы терять на процентах).
— На этом рынке важно грамотно выбирать время для покупки и продажи. Например, пик цен на жилую недвижимость пришелся на конец 2013 года, когда средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Минска составляла около $1700, — рассказывает Андрей Чернышев. — Этот уровень до сих пор не достигнут. К середине 2017-го цены упали примерно до $1100 (-36%). И люди, которые купили жилье на максимуме, а продавали на минимуме, могли потерять по $10–20 тыс. С другой стороны, сейчас цена выросла примерно до $1350. А это рост почти на 19% к уровню 2017 года. Вывод прост: не покупайте без необходимости на пике цен. А если необходимость есть, то выбирать надо максимально рационально — по соотношению цена/качество и с трезвым расчетом.
Кроме того, при покупке жилья с инвестиционной целью нужно всегда держать в уме возможность сдать его в аренду. Например, «трешки» не пользуются массовым спросом у арендаторов, и лучше вкладывать деньги в 1–2-комнатное жилье.
— Сейчас инвесторам выгоднее покупать квартиры на «вторичке», — говорит эксперт. — Из-за роста предложения цены здесь с начала года выросли только на 2%, тогда как на первичном рынке — примерно на 8%. Кроме того, чтобы новая квартира стала пригодной для жилья, в нее нужно вложить еще 20–30% от первоначальной стоимости. А купленную на «вторичке» в хорошем доме даже с минимальным ремонтом квартиру можно сдавать буквально сразу.
Что в итоге?
Если кратко сформулировать выводы, то самыми доступными и выгодными остаются рублевые депозиты, некоторые виды недвижимости и с определенными оговорками — драгметаллы.
Если не брать в расчет спекулятивные всплески цен, то на рынке можно найти инструменты с доходностью от 3 до 5% в валюте. Это немного, но все же выше долларовой инфляции.
Фото: Envato Elements, Office Life