Акт приема-передачи: как составить, образец 2022-2023

Законность сделки купли-продажи недвижимости подтверждает выписка из ЕГРН о регистрации события, отсутствии ограничений регистрационных действий (на основании договора). Но это «верхняя часть айсберга», формальное закрепление прав на квартиру за новым владельцем. Более важный вопрос – в каком состоянии она ему достанется, не произойдут ли в ней существенные изменения с момента показа. Этот вопрос решается актом приема-передачи.

Что такое передаточный акт

Нормы относительно передачи жилья закреплены в ст. 556 Гражданского кодекса РФ. Они работают как для взаимоотношений физических или юридических лиц, так и в комбинированной ситуации, при продаже/покупке организацией у физ. лица или наоборот. Везде акт приема передачи квартиры основное подтверждение передачи недвижимости от продавца к покупателю. И исполнение обязательств по договору в оговоренном объеме.

Подробнее:

1. Тот же документ применяется при передаче зданий или сооружений в аренду другому лицу, организации или физ. лицу (ст. 655 ГК РФ).

2. Возврат имущества владельцу проводится по той же схеме. Подписываемые сторонами бумаги, позволяют защищать нарушенные права через суд.

3. Договор купли-продажи подтверждает намерение совершить сделку. Акт приема-передачи указывает на факт передачи недвижимости.

Подписание такого документа «автоматом» означает, что у стороны нет претензий друг к другу и они не намерены жаловаться на недостатки. Он упрощает задачу взыскания с продавца компенсации за скрытые недостатки, заметно сокращает сроки разбирательства в досудебном и судебном порядке. При расторжении сделки будет два варианта решения: возврат денег и имущества бывшим владельцам, денежная компенсация.

Предварительный акт приема-передачи квартиры в новостройке

Застройщики часто выставляют квартиры на продаже до окончания строительства и просят подписать предварительный передаточный акт к договору продажи квартиры. Ключи пока никто не получает, т.к. до приемки объекта государственной комиссией эксплуатировать такое помещение нельзя. Зато можно указать выявленные недостатки, которые застройщик устраняет до оформления окончательной приемки объекта.

Подробнее:

1. Часто второй акт приема-передачи жилого помещения подписывают без дополнительного осмотра.

2. Проводят процедуру после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенного здания.

3. Владельцы квартир получают ключи и формально имеют право указывать на недостатки, которые остались с момента подписания первого акта.

Фраза «перечень является исчерпывающим», включенная в документ, может воспрепятствовать добавлению новых недочетов. Перед подписанием рекомендуется выяснить, есть ли разрешение комиссии на ввод здания в эксплуатации. Если его предоставили, якобы первый, предварительный акт окажется основным. Тогда выявленные потом дефекты не внести в список на устранение (останется общегражданский порядок предъявления претензий).

Зачем нужен акт приема-передачи

Подписание акта приема-передачи – это подтверждение приемки ответственности собственником или арендатором у бывшего владельца/арендодателя. В первом случае документ выгоден, чтобы не стать «жертвой» недобросовестных покупателей. Например, которые при ремонте помещения были неаккуратны и нарушили вентиляцию, канализационный слив и т.д. Во втором случае акт поможет получить компенсацию при ухудшении эксплуатационных свойств квартиры.

При подписании рекомендуется учитывать, что физические лица чаще оказываются беспомощны перед ресурсами организаций, где проще содержать целый отдел юристов. Поэтому подписывать акт приема-передачи желательно только после тщательного ознакомления специалистом с опытом оформления аналогичных сделок. Стоит учитывать и факт того, что без этого документа сделки по купле-продаже значительно проще оспорить в суде и признать недействительными.

Когда и где нужно подписывать акт приема-передачи

Востребован акт передачи квартиры при заключении договора купли-продажи жилья. Он одинаково нужен и для новостроек, и для недвижимости на вторичном рынке. Все-таки документы вроде кадастрового плана помещения не всегда достоверно отражают то, что есть на самом деле. В квартире могли сделать незаконную перепланировку, испортить электропроводку, сломать унитаз или кран на кухне.

Подробнее:

1. Подписывать акт приема-передачи желательно после полного освобождения квартиры от мебели, которую продавец решил не оставлять покупателю.

2. Пустое жилье проще осматривать, выявлять скрытые недостатки, прикидывать, насколько оно соответствует заявленной цене.

3. Обязательным считается одновременная передача ключей, причем, всех комплектов, чтобы у бывшего уже собственника не было возможности зайти в помещение.

В идеале, при передаче ключей сразу проверить, подходят ли они к входной двери. Такой подход поможет избежать казусов, когда передают «левые» изделия. И убедиться, что вы купили именно ту квартиру, где сейчас находитесь лично, можете подробно изучить ее текущее состояние и т.д. То же отчасти относится к арендованным помещениям, квартирам, приобретаемым по договорам на долевое участие, дарение и пр.

Как правильно составить акт приема-передачи

Простейший вариант – обратиться к юристу, специализирующемуся по недвижимости. Но на деле покупателям часто приходится разбираться с документами самим: то сроки поджимают, то имеется уверенность в собственных силах, то хочется освоить процесс. Тогда начинать стоит с изучения нормативной документации, не появились ли новые требования к оформлению документа, какие образцы используют на текущий момент.

Акт приема-передачи квартиры. Образец для вторичной недвижимости

Как и многие другие документы, акт приема-передачи к договору купли-продажи состоит из трех частей: шапки, основного поля, заключительной. Никакой унифицированной формы не существует, поэтому те же риелторы могут использовать фирменный бланк своей компании для дополнительной рекламы последней. Не исключено заполнение от руки, хотя предпочтительным вариантом остается машинописный, заполненный на компьютере и распечатанный на принтере.

Вносимая информация:

1. Шапка включает:

2. указание, что документ является приложением к договору № от даты…;

3. наименование акта по центру страницы, в ее верхней части;

4. город (другой населенный пункт), дата подписания.

5. Основная часть:

6. информация о продавце и покупателе;

7. наименование объекта, его подробный адрес;

8. общая и жилая площадь квартиры, количество комнат;

9. внешний вид каждого помещения (состояние пола, стен и т.д.);

10. отдельно указание о состоянии коммуникаций, включая интернет;

11. список дефектов и недостатков, обнаруженных при осмотре;

12. перечень документов, прилагаемых в качестве приложений.

13. Заключение:

14. запись, что все данные о квартире внесены в акт;

15. подтверждение, что обе стороны не имеют претензий друг к другу;

16. указание того, что деньги переданы в полном объеме.

Остается поставить подписи продавца и покупателя на двух экземплярах. Один остается первому, а другой передается второму. Оба они имеют одинаковую юридическую силу и могут использоваться для восстановления нарушенных прав, если впоследствии оказались выявлены ранее неизвестные обстоятельства. Например, течь с кровли здания после сильного дождя, при таянии снега. Решение суда, как и запросы бывают разные: расторжение договора, снижение суммы сделки и т.д.

Договор для квартиры в новостройке

В случае покупки новой квартиры в качестве продавца выступает застройщик, юридическое лицо, ответственное за качество построенного жилья. В то же время найти недостатки здесь будет заметно сложнее: надо уточнить качество фурнитуры входной, межкомнатных дверей, окон, их вероятный перекос, работоспособность сантехники. Рекомендуется сверить планировку с фактической, чтобы избежать рисков предъявления претензий о незаконной перепланировке.

При выявлении недостатков обычно указывается срок не более 14 дней, в течение которых продавец обязан устранить их. Акт приема-передачи недвижимости составляется в трех экземплярах. Один передается застройщику, второй вернется продавцу, а третий останется в архиве регистрационного органа. Состав информации тот же, что и при покупке жилья на вторичном рынке. Если компания, построившая дом, не устраняет недочеты, придется обращаться в суд.

Как восстановить акт приема-передачи квартиры

Сразу после регистрации права собственности в Росреестре акт приема-передачи недвижимости теряет свою ценность. Основным документом становится выписка из ЕГРН сроком выдачи не более 30 дней. Договор купли-продажи и прочий «пакет» владельцы хранят «на всякий случай». Например, для получения налогового вычета, если жилье приобреталось в ипотеку или для иных надобностей, когда одной выписки «мало».

Восстановить оригинал акта приема-передачи квартиры при утрате не получится. Максимум, на что можно рассчитывать – это получение дубликата. Запрашивают последний у застройщика или через МФЦ у Росреестра. Стоит учитывать, что при продаже квартиры другим собственникам «старый» акт уже не понадобится. На этапе передачи жилья придется оформлять другой, с учетом текущего состояния помещений.

Чем грозит отсутствие АПП

Типовое проблема при отсутствии акта приемки-передачи квартиры – выясняется, что далеко не все счета от жилищно-коммунальных организаций были оплачены. «По умолчанию» долги списывают с текущих владельцев, предоставляя право самим судиться с предыдущими. Чуть реже встречаются проблемы с отделкой помещений, с работоспособностью сантехники, вентиляции и т.д. (чего никак не обнаружить при поверхностном осмотре).

Автор: Наталья Мокина (эксперт по недвижимости портала spb.101novostroyka.ru)