Отмена привязки аренды к валюте: что происходит на рынке — в вопросах и ответах

OL задал 10 вопросов о происходящем на рынке коммерческой недвижимости руководителю инфраструктурных проектов юридической группы REVERA Александру Антонову.

— В каких сегментах рынка сильна нулевая арендная плата для арендаторов на первый год сотрудничества?

— Этот тренд присутствует как в офисной, так и в торговой недвижимости уже пять лет. В меньшей мере он касается складов. Нулевая арендная плата может быть обусловлена несколькими факторами: это арендные каникулы на период ремонта или реакция на изменение рынка. То, что рынок изменился и требует арендных каникул, — это тенденция недавняя и актуальна в первую очередь для офисной недвижимости, это один из способов привлечь арендаторов на свой объект.

— Идут ли арендодатели сейчас на отмену индексации арендной платы?

— Мне не известно о случаях отмены индексации арендной платы. Есть, однако, кейсы, когда компании идут на отмену валютной привязки, и тогда арендная плата корректируется, например, на индекс потребительских цен как альтернатива.

— В сентябре всем предстоит перевести договоры аренды в рубли. Какую индексацию будут прописывать арендодатели?

— Самый простой вариант — это индекс потребительских цен. Иные варианты — ежегодная индексация на заранее определенный процент (5–10%), право арендодателя на повышение арендной платы не более чем на определенный процент (например, в зависимости от состояния рынка).

— Насколько сейчас популярна в договорах аренды норма о «бесплатном выходе» (без штрафов)?

— Это стандартное условие любых договоров. Однако, как правило, такое право нельзя реализовать быстро. Распространено условие о том, что право на расторжение договора появляется через определенный период (например, через три года). Также может быть установлен продолжительный срок, когда после направления уведомления договор будет считаться прекращенным (6–12 месяцев от даты расторжения). Этот срок может заменяться уплатой компенсации, если арендатор совсем не заинтересован в арендных отношениях.

— Скидки и другие послабления для арендаторов плохо сказываются на рынке коммерческой недвижимости?

— Вопрос неоднозначный. Я придерживаюсь концепции, что здоровая конкуренция является стимулом для развития, и это нормальная практика. Применение каких-то демпинговых механизмов имеет экономическую подоплеку и обоснование. Например, арендодатель, который предоставит каникулы на год, заложит компенсацию этой аренды в будущем. Соответственно, история со скидками и послаблениями — это, скорее, взаимовыгодное решение и нормальная жизнь арендодателей и арендаторов, потому что этот рынок требует постоянных партнерских взаимоотношений и обоюдной дружбы.

— Окончательно ли закрепилась на рынке недвижимости мода на короткие договоры?

— Нет, на самом деле такой моды и тенденции нет, потому что это не соответствует экономике арендных отношений. В любом сегменте коммерческой недвижимости велики инвестиции и арендаторов (например, в отделку, оборудование). Мода на короткие договоры зарождается в офисной недвижимости (для мелких компаний, которым для работы достаточно стола и стула), но она была неактуальна в последние годы, когда те же IT-компании много вкладывали в отделку своих помещений. Иногда ее стоимость была сопоставима со стоимостью строительства коробки здания.

— Оказывают ли «гибкие офисы» давление на рынок классических офисов?

— На рынке минской недвижимости это не такое распространенное явление. Сейчас все больше компаний предлагает услуги коворкингов (например, проект «Кампус» на Логойском тракте)... Но нынешняя стоимость аренды коворкингов на рынке и объем предложения не оказывают давления на рынок классических офисов. Больше на ситуацию влияет выход белорусских компаний на новые рынки, когда сотрудники физически меняют местонахождение. Влияет и то, что они привыкли к удаленной работе. Однако работодатели отмечают, что персонал сегодня с охотой возвращается в офисы, поэтому можно наблюдать некоторое увеличение спроса на офисную недвижимость в Минске со стороны не IT-компаний.

— Верно ли, что стрит-ретейл неохотно переходит на арендную плату с оборота? Почему?

— Арендаторы не особо сопротивляются такой форме отношений. Скорее, арендодатели не готовы переходить на арендную плату с оборота: в дополнении к ней прописывают минимум, и при падении выручки он зачастую является стандартным размером арендной платы.

— Как пандемия и санкции повлияли на пункт о форс-мажоре в договорах аренды?

— Пандемия и санкции не рассматриваются в белорусской практике как форс-мажор для целей договоров аренды. И этот пункт не получил широкого распространения в договорах на рынке коммерческой недвижимости в Беларуси.

— Встречаются ли теперь в договорах заверения, что ни компания, ни ее сотрудники не включены в санкционные списки, а также отсутствуют основания для последующего их включения в соответствующие списки?

— Для целей белорусского правового поля зарубежные ограничения не имеют юридической силы, потому что они не вводились белорусским законодателем. Поэтому тенденция о включении в договор таких заверений может являться оверкомплаенсом, когда белорусская компания пытается соблюдать европейские или американские санкции. Это характерно для арендаторов офисов зарубежных компаний, которые просят арендодателей предоставить такие заверения и гарантии.