Из офисов и ТЦ уходят иностранные бренды. Займет ли их места белорусский бизнес?

«Ушел Jysk — сразу появились огромные площади, с которыми надо что-то делать»

— Уход крупных западных игроков из России пока критически не коснулся белорусских регионов, поскольку там их практически не было, — говорит управляющий партнер Ascom Group Анна Бугаева (Заборонок). — Что касается Минска, то здесь большинство западных компаний пока работает, и сегодня с учетом того, что новые объекты не открываются (за исключением «Минск-Сити» и нескольких объектов в регионах: мы планируем открыть к осени ТРЦ N3 PLAZA в Солигорске), торговые площади заполняются, идет активная ротация. Например, в «Дана Молл» готовится к открытию новый проект — Pop Store дизайнеров.

Конечно, уход того же Jysk стал для рынка неожиданным. Для девелопера, который одномоментно становится обладателем 1–1,2 тыс. «квадратов», в регионах, например, сейчас сложно сразу найти нового арендатора на всю площадь, поэтому приходится либо демпинговать по условиям, либо модернизировать помещения и разбивать на более мелкие.

— Из-за того что сегодня мало брендов, которые активно развиваются, простои больших площадей требуют творческого подхода. В Минске это варианты перевода пространств в другое назначение — например, под потребности белорусских дизайнеров, в зону развлечений, — объясняет эксперт. — То есть мы видим, что белорусский рынок не пострадал от ухода глобальных брендов, так как их глобально и не было, а у девелоперов появились новые кейсы по сдаче больших площадей. И сегодня мы больше верим в расширение зон услуг и развлечений, чем в ретейл.

Специалист считает, что в сегменте торговой недвижимости ситуацию можно назвать временно стабильной по итогам двух кварталов: трафик посетителей растет относительно уровня 2020 года (покупатели/посетители остались в стране и тратят деньги здесь, приезжают туристы из России, так как закрытие торговых объектов там спровоцировало привоз товаров в Беларусь, были в фешен-бизнесе хорошие скидки и распродажи), ставки аренды стабильные, потому что курс рубля сейчас играет на арендаторов, девелоперы все больше практикуют платежи в виде процента с оборота.

А дальше все будет зависеть от наличия товара. Сегодня это самый главный вопрос, такой же как и платежеспособный спрос. И если стратегически ушедшие из России бренды все-таки останутся у нас, то дополнительный приток посетителей из России — это хорошее подспорье для ТРЦ Минска и приграничных региональных городов.

Анна Бугаева (Заборонок) прогнозирует, что если компании смогут обеспечить себя товаром и до конца года логистика наладится, то III и IV кварталы торговые центры завершат со стабильным уровнем вакантности площадей.

Спроса на складскую недвижимость почти нет

— Если говорить о складской недвижимости, то запросов на нее практически нет. Заявки на небольшие площади приходят, но так же быстро могут и уйти. Хотя именно складская недвижимость никогда особенно не была завязана на иностранные компании, — рассуждает учредитель ООО «Ай Кью Проперти Групп» Кристина Крупатина.

Стагнация рынка складской недвижимости заметна. Наученные прошлыми кризисами девелоперы в последние пять лет действовали осторожно, и сейчас нет такой «сумасшедшей» вакантности площадей, которая наблюдалась с 2014 по 2017 год. Тем не менее с объектами, которые достраиваются как коммерческие и не были проданы конкретному клиенту, будут определенные проблемы: арендатора либо покупателя будет найти непросто или невозможно.

— Вопрос уже не в ставках, а именно в отсутствии серьезных запросов. При этом нарастает проблема несоблюдения договорных обязательств со стороны арендаторов. На ходу переигрывается абсолютно все — ставки, сроки аренды и прочее. В таких условиях владельцам недвижимости практически невозможно вести гарантированный бизнес и рассчитываться по своим обязательствам, — не скрывает разочарования эксперт.

Управляющий партнер Ascom Group Анна Бугаева (Заборонок) тоже признает проблемы в сегменте складской недвижимости.

— Часть компаний сокращает свои расходы и оптимизирует запасы. Вторая категория, которая сокращает площади, — это те, кто в момент прихода на рынок чересчур оптимистично видел свои продажи. С учетом произошедших событий объем складов, который был взят в начале года с перспективой роста, сейчас вынужденно сокращается. Третья группа — это мелкие арендаторы, которые либо сворачивают бизнес, либо уходят с рынка.

— Пока на этом рынке откровенных «голых» вакансий нет, но где-то к середине 2023 года с учетом некоторых реализуемых объектов и ухода импортного товара с рынка вакантность однозначно появится, — продолжает Кристина Крупатина.

По оценкам эксперта, можно ждать, что доля свободных складских площадей вырастет до 10%. И это будет не самый плохой сценарий в сравнении с тем, что происходит в сегменте офисных площадей, где падение ставок уже доходит до 60% из-за ухода IT-компаний с рынка.

Заместит ли отечественный бизнес спрос на офисы и склады?

Как считает Кристина Крупатина, в офисной недвижимости замещение спроса отечественным бизнесом в ближайшие лет пять-семь точно не произойдет:

— Минимальное замещение спроса может дать приход российских компаний, но случится это не быстро.

Что касается складской недвижимости, то, если не будут реализовываться новые строительные проекты, вакантность для складов класса А–B+ будет держаться на уровне 8–10%, а на склады более низкой категории — С и B — может дойти и до 20–30% до конца 2023 года.

— По складской недвижимости класса С вакантность будет доходить до 20%, сейчас она на уровне 7–10% в тех комплексах, которые грамотно работают с арендаторами и управлением своих объектов, — соглашается Анна Бугаева.

Эксперт отмечает, что в сегменте складской недвижимости вакантность растет более активно, при этом существенного снижения ставок не происходит. Арендаторы выбирают складскую недвижимость, ориентируясь на полноту инфраструктуры, наличие как холодных, так и теплых складов, открытых площадок, офисов. Все прекрасно понимают, что переезд тоже стоит денег.

Предоставление арендатору площадей с возможностью в дальнейшем их увеличить без переезда — решающий фактор в переговорах. За эту возможность арендаторы готовы слегка переплатить.

Места западных брендов в ТЦ займут ремесленники и местные дизайнеры?

В торговых центрах, по прогнозам Анны Бугаевой (Заборонок), вакантность сохраняется на уровне 3–5%, к концу года доля свободных площадей может вырасти до 7%. Но в сегмента торговой недвижимости отечественный бизнес как раз-таки может заместить ушедшие иностранные бренды. Например, на рынке есть много интересных небольших компаний, ремесленников, у которых хорошие шансы развернуться в нишах фермерских продуктов, пекарен, кондитерских, общепита.

— Очевидно, что не закрыта категория дизайнерской детской одежды, мужской одежды, дизайнерской обуви, спортивной одежды, — поясняет специалист. — Еще в доковидные времена мы призывали местных игроков в новые торговые центры, несмотря на то что у всех есть онлайн-торговля. Для всех фешен-проектов нужен шоурум — приходите, поможем, будем развивать.

По мнению Анны Бугаевой (Заборонок), то состояние, в котором находится наш рынок коммерческой недвижимости с преимущественно небольшими торговыми центрами — это площадка возможностей для мелких производителей, в целом для малого и среднего бизнеса.

Как меняются стратегии арендодателей?

Арендодатели снижают арендные ставки, что практически не помогает, так как бизнес реально стагнирует и ужимается, дают большие арендные каникулы, выставляют объекты на продажу, рассказывает Кристина Крупатина. Это касается офисной недвижимости.

В сегменте складской недвижимости популярны арендные каникулы при заезде. Если объект запроектирован и строится большим метражом, то предлагается его дробление на более мелкие площади, хотя именно малый и средний бизнес страдает от кризиса и, соответственно, успешная вероятность такой стратегии относительно складов класса А крайне низкая.

— В условиях кризиса платежей многие переходят на процент с оборота. Раньше в этой лиге играло небольшое количество арендаторов, а сегодня мы и с мелким бизнесом готовы заключать договоры на таких условиях, — рассуждает Анна Бугаева (Заборонок) о стратегиях арендодателей в торговой недвижимости.

Что лучше срочно изменить в договорах, чтобы адаптироваться к ситуации?

Управляющий партнер Ascom Group Анна Бугаева (Заборонок) советует и арендаторам, и арендодателям обоюдно прописывать пункты о выходе из договоров:

— Сейчас в ситуации неопределенности все живут квартальными прогнозами, и подписывать договоры на пять-семь лет без права выхода из договора — это самоубийство. Рынок меняется быстро. Если раньше разрабатывали концепцию торгового центра на пять-семь лет, то сейчас концепция живет три года и потом ее нужно переделывать. Поэтому модель выхода из договора должна быть обоюдной. Рекомендую в договорах прописывать ставки и проценты в зависимости от заселения объекта. Если раньше старт заселения считался от 70%, то сейчас — уже от 50%. Ну и, конечно, самая честная партнерская схема — это процент от товарооборота, он даже может быть разбит по коридорам выручки товарооборота арендатора, привязан к сезонности и прочему. Но для этого бизнес арендатора должен быть прозрачным и понятным для арендодателя, однако зачастую товарооборот, конверсия, средний чек — это все еще некая коммерческая тайна за семью замками.

Меняют ли свои планы застройщики?

Конечно, меняют, если проект еще не вошел в «землю». Большинство — на паузе, но есть минимальное количество девелоперов, которые, несмотря на все, идут дальше со своими проектами, рассказывают эксперты.

В этом году парадоксальная история у объектов недвижимости: бюджеты — в валюте, а затраты — в белорусских рублях. Курсовой разрыв порой доходит до 20–30%. Поэтому ряд инвесторов взял паузу в отношении того, что делать на рынке дальше, придерживаться ли прежних планов застройки. Объекты в высокой степени готовности, конечно, будут достроены, но это вопрос времени.