Что ждет рынок офисной и торговой недвижимости. Три сценария

Что происходит с офисами и торговыми площадями

— Первые две недели после начала событий в Украине в сфере коммерческой недвижимости в Беларуси были шок и тишина. Те, кто искал новые офисные помещения, остановились, торговые сети притормозили с расширением площадей. Многие покупатели отказывались от предварительных и даже подписанных договоров, теряли задатки и авансы.

Сейчас можно говорить, что все стали понемногу адаптироваться, но в разных сегментах коммерческой недвижимости ситуация отличается: офисы, мягко говоря, по-прежнему не очень востребованы у арендаторов, в ретейле идут переговоры относительно новых коммерческих условий в торговых центрах, а посещаемость популярных торговых объектов, как и загруженность складских помещений, и не падала.

Рынок офисов сильно пострадал: он только начал понемногу восстанавливаться к концу 2021 года — и тут очередной серьезный удар. Стали уезжать айтишники — некоторые компании релоцируются в полном составе. Новые компании не приходят. Спрос на офисы сильно просел.

Арендаторы офисов, оставшиеся в Беларуси, либо просят скидки по аренде в связи с ростом курса доллара и евро, либо ищут более дешевые варианты (а их на рынке становится больше), либо сокращают ранее занимаемые площади.

Что со ставками аренды?

Ретейл

Рынок ретейла очень страдает от разрушенных логистических цепочек, санкций в отношении России и Беларуси, а также падения курса белорусского рубля. Также над сферой нависла неопределенность в части платежеспособности населения и присутствия в стране международных брендов. В первые две недели после начала событий в Украине арендаторы торговых центров активно обращались к арендодателям с инициативами о снижении ставок аренды, фиксации курса ставок аренды в белорусских рублях. Сейчас первые волны таких обращений спали, но арендаторы стали очень осторожны в выборе новых локаций, предлагаемые фиксированные ставки аренды минимальны (в зависимости от категории арендаторов, локации, объектов) либо фиксированная часть отсутствует вовсе.

При этом арендодатели вели и ведут себя по-разному: кто-то раздумывает, кто-то относительно быстро пошел на уступки. Например, ООО «Табак Инвест» предоставило скидку в 20-30% своим арендаторам. Можно предполагать, что еще более распространенным станет вариант ставок аренды, зафиксированный в процентах от оборота.

Но пока белорусы массово посещают торговые центры — а показатели посещаемости все растут — и тратят там деньги, ожидать серьезных уступок и изменений не стоит.

Офисы

В офисном сегменте при растущем предложении свободных площадей арендодатели вынуждены быть более гибкими.

По новым договорам большинство арендодателей готовы идти на уступки. Сегодня неплохие помещения с ремонтом в бизнес-центрах в центральной части Минска можно снять за 8-10 евро без НДС, без учета эксплуатационных платежей.

По действующим договорам тоже наблюдается снижение ставок или скидки.

Перейдет ли аренда коммерческой недвижимости на ставки в рублях

— Попытки перейти на расчеты в рублях на этом рынке уже неоднократно предпринимались. Однако это не лучший вариант: нестабильный рубль может просто убить девелопмент коммерческой недвижимости.

Сроки окупаемости у проектов около 8-12 лет, в строительстве применяется традиционное банковское финансирование, для которого необходим более-менее прогнозируемый курс, поэтому используется иностранная валюта. При рублевых ставках аренды девелоперы не смогут рассчитываться с банками за валютные кредиты.

Появятся новые долгострои?

В Минске строится немало офисных объектов — многие уже в высокой степени готовности и должны были вскоре выйти на рынок. Это бизнес-центр Campus на Якуба Коласа, Kempinski на проспекте Независимости, «Шантер Хилл» на проспекте Победителей, «Призма» на Партизанском проспекте, Sigma на пересечении ул. Немига и ул. К.Цеткин. Некоторые объекты — например, бизнес-центр Campus на Якуба Коласа — ввелись и в этот непростой период.

— В ситуации, которую мы видим сегодня, вероятность появления новых долгостроев достаточно велика:

• практически приостановлено заемное финансирование девелоперских проектов,

• есть сложности с поставками материалов и оборудования,

• нет крупных потенциальных арендаторов (особенно в офисном сегменте), под которых можно строить объект.

При этом ряд системных девелоперов столкнулся с критическим снижением выручки от других объектов, которую в нормальной ситуации можно было бы реинвестировать в строящиеся объекты.

Что будет дальше?

Денис Четвериков рассматривает три возможных сценария, которые зависят от внешних факторов.

Базовый. Ситуация остается такой же, как сегодня: какое-то время (как минимум несколько месяцев) действуют санкции против России и Беларуси, макроэкономические показатели Беларуси ухудшаются, бизнес развивается медленно, рубль так или иначе обесценивается.

— В этом сценарии спрос на офисы остается низким до конца года, крупных сделок будет совсем немного. Вакантность на офисном рынке будет расти, девелоперы, придерживающиеся правильной тактики, сохранят арендаторов. Основные события на рынке офисов будут связаны с уменьшением площадей и ставок. Появится очень незначительное количество новых арендаторов. Ряд офисных проектов приостановится, что-то продолжит строиться.

Оптимистичный. Беларусь каким-то образом развивает положительную динамику в экономике, бизнес получает комфортные условия и стимул для развития.

— Возможно, рынки недвижимости при этом сценарии станут более интересными для инвесторов с восточного направления. Тогда возрастет количество сделок по покупке белорусских объектов, увеличится количество девелоперских проектов, что придаст дополнительный стимул и оживление рынку недвижимости.

Пессимистичный. Ситуация в экономике ухудшается далее, ликвидируются компании, падают доходы населения.

— В таком варианте спрос на офисы и торговые площади существенно снизится. В целом рынок коммерческой недвижимости перестанет развиваться в части новых проектов, финансовые показатели игроков упадут, появятся и долгострои, и пустующие готовые объекты.