Ипотека сломалась: как протекает кризис рынка жилой недвижимости в США

Строительство и недвижимость заслуженно любимы не только экономистами, но и государственными мужами во всех странах мирах. Отрасль буквально состоит из мультипликаторов, поскольку стройка требует земли, энергии, разнообразных стройматериалов, рабочих рук и т. п. А еще нужно финансирование — поэтому сфера недвижимости намертво привязана к банковскому сектору. Ипотека долго являлась вечным двигателем жилищного строительства в большинстве стран, и финансовый кризис 2007 года, как мы помним, добрался до рядовых потребителей именно через слом этого механизма.

И сейчас, как пишет The Wall Street Journal (WSJ) в публикации «Выплаты по ипотечным кредитам становятся все более недоступными», кризис подобрался к жилищному сектору именно через ипотеку. Все просто: в первые месяцы пандемии жилье резко подешевело, благо все сидели дома и о недвижимости даже не помышляли. Ощутимо упали процентные ставки. Затем цены продолжили расти, правда, не такими стремительными темпами, как сейчас.

Последовало завершение локдауна. Многие семьи, просидевшие несколько месяцев в самоизоляции, бросились приобретать дома. Интересный момент: WSJ связывает возросший спрос на более просторные жилые помещения с многомесячной самоизоляцией или релокейтом, переселением множества американцев из переполненных мегаполисов двух побережий в глубинку. В итоге ценовая доступность начала снижаться, а жесткая конкуренция на старте восстановления экономики трансформировала ее в стремительное ценовое ралли. При этом, подчеркивает WSJ, «рекордный рост цен на жилье уничтожает сбережения» и связанные с ними низкие процентные ставки, которыми ФРС пытается стимулировать экономику США.

Пять месяцев роста цен

Неудивительно, что финансовое самочувствие среднестатистического покупателя жилой недвижимости в США сейчас сопоставимо с его же ощущениями в 2008 году — на пике финансового кризиса, ударившего по ипотеке.

Справка Office Life

По данным Федерального резервного банка (ФРБ) Атланты, среднестатистическому американскому домохозяйству в начале 2021 года требовалось около 29% доходов для покрытия ипотечных платежей за дом по средней цене. В июле этот показатель составил уже 32,1%. Это его самое высокое значение за период с ноября 2008-го, когда те же расходы съели бы 34,2% доходов домохозяйства. Расчет ФРБ Атланты включает основную сумму долга, проценты, налоги и т. п.

Завышенные цены на жилье на рынках по всей стране сводят на нет влияние немного возросших доходов населения и исторически низких процентных ставок — двух факторов, которые, как правило, делают владение личным домом более доступным и вероятным, констатирует WSJ. Рост цен на протяжении четырех-пяти месяцев рекордными темпами напрямую связан с локдауном и отложенным спросом: после завершения локдауна домов для продажи банально не хватало. Возросшие цены требуют от покупателей более крупных кредитов, что, по сути, эквивалентно обязательству много лет выплачивать более весомые ежемесячные ипотечные взносы.

Справка Office Life

В июле 2021-го, последнем месяце по расчетам ФРБ Атланты, средние цены на жилье выросли до $342,35 тыс., или на 23% больше, чем в годом ранее. Средний доход составил $67,031 тыс., что на 3% превышает показатели за аналогичный период 2020-го. ФРБ Атланты рассчитывает ценовую доступность, используя трехмесячные средние цены на жилье от CoreLogic Inc. и средние доходы домохозяйств на основе данных переписи населения.

Плати больше или уходи

Одно из наиболее очевидных последствий такого изменения конъюнктуры — то, что снижение ценовой доступности окажет максимальное влияние прежде всего на покупателей, приценивающихся к своим первым домам. Варианты действия дебютантов рынка недвижимости при таком сценарии экономисты оценивают так: 1) взять более крупный кредит и согласиться на повышенные ежемесячные платежи, 2) покупать менее дорогие и привлекательные дома, 3) вообще уйти с рынка до лучших времен.

«Людям теперь намного сложнее встать на порог рынка жилья», — цитирует WSJ Ральфа Маклафлина, главного экономиста стартапа по финансированию покупки жилья Haus. Маклафлин подчеркивает, что в сложившейся ситуации это сугубо личный выбор: «Вопрос в том, является ли это непреодолимым препятствием или просто этим семьям придется тратить бóльшую долю своего ежемесячного дохода на ипотеку».

Во время финансового кризиса 2008 года все было иначе, хотя эффект общего беспорядка на рынке жилья присутствовал и тогда, отмечает WSJ. После 2007-го цены на жилье падали, и многие американцы задолжали за свои дома больше, чем они стоили. Более того, повсеместная потеря работы в течение многих лет оказывала влияние на доходы домохозяйств.

Кейс семьи Феррерис

В качестве примера WSJ приводит историю Кристофера Феррериса и его жены Даниэль, уже почти два года надеющихся приобрести дом в Тампе, штат Флорида. Семья может позволить себе ежемесячные платежи в размере около $1600, но все дома, которые осматривали супруги, требуют ежемесячных платежей, примерно на 25% превышающих эту сумму. Феррерис жалуются, что попали в режим ожидания из-за усложнившихся условий давно планируемой покупки.

Нельзя сказать, что Кристофер и Даниэль смирились с такой ситуацией. Они «делают все, что в их силах, чтобы сэкономить деньги», а глава семьи в 2020 году ради ипотеки открыл дополнительный бизнес, который, по расчетам, должен приносить примерно $500 ежемесячно. Ну, расчеты расчетами, но инфляция тоже не стоит на месте.

«Любая доступность, которую обеспечивали ставки по ипотечным кредитам, на данный момент в значительной степени стерта», — цитирует издание Дэрила Фейрвезера, главного экономиста брокерской компании Redfin по недвижимости. Покупатели жилья заметили это — значительная их часть настроена отказаться от приобретения недвижимости и уйти с рынка до лучших времен.

Справка Office Life

По данным Zillow, средняя стоимость дома в Тампе в августе 2021 года составляла $331 тыс. (за аналогичный период 2020-го — $265 тыс.). По сведениям Fannie Mae, около 63% потребителей, опрошенных в августе 2021 года, считали, что сейчас неподходящее время для покупки дома. Этот показатель на 35% превышает результаты аналогичного опроса, проведенного в это же время годом ранее.

В своем анализе WSJ не упоминает стимулирующие выплаты населению США, практиковавшиеся во время пандемии и прекращенные в сентябре 2021 года. Можно спорить о том, насколько сильно эти денежные раздачи повлияли на инфляцию (скорее всего, повлияли, но не так сильно, как можно было предположить, — разбалансировка экономики локдауном сказалась сильнее). Но очевидно, что свою главную функцию — стимула — применительно к жилищному рынку со всеми его мультипликаторами эти пособия не выполнили, раз покупателям приходится уходить с рынка недвижимости.