Сохранить деньги в «бетоне». Где купить квартиру, чтобы она стала инвестицией?

Конечно, нужно понимать, что все эти рассуждения основаны на допущениях: увы, никто из экономистов сейчас не берется озвучить, какой глубины будет кризис и когда экономика начнет восстанавливаться. Но уже сейчас можно предположить, какие типы жилья и насколько будут востребованы, когда все наконец-то наладится.

Хрущевка или старая девятиэтажка в спальном районе

Эти типы жилья — не самые комфортные. Квартиры в хрущевках и старых панельных домах будут востребованы, если находятся в центре или близко к метро.

Не стоит рисковать и покупать квартиру в доме, где 40 лет не было капремонта и не планируется в этом году, — он может так и не начаться. Продать не самое комфортное жилье в обветшавшем доме с огромными счетами за коммунальные услуги (а когда все наладится, мы, скорее всего, начнем платить за них по полным тарифам) будет проблематично. А оплатить капремонт в кредит (как это происходит в соседних странах) — накладно.

Квартиру в прошедшем капремонт доме, ближе к центру, с простым, но чистым ремонтом проще сдать. Процент по такому «вкладу» в любом случае будет выше банковского. Продать такую квартиру без потерь тоже не составит труда.

Сталинка в центре

Вечная классика. Да, в сталинке будут большие счета за отопление, дорого обходится ремонт (и, как правило, ремонтировать нужно будет все), к тому же половина квартир в таких домах сдается в аренду. Но с тем, чтобы сдать подороже и продать, когда понадобится, проблем не будет: другого исторического центра в Минске не появится. Цены на этот тип квартир тоже могут снижаться, но происходит это относительно рынка медленнее. Центр всегда будет в цене, и вложения в него, сделанные не на пике цен (а сейчас не пик), вполне перспективны.

Монолитно-каркасная новостройка у метро

Сейчас это самый востребованный тип квартир на рынке. Конечно, нужно понимать, что покупка новостройки потребует еще полгода и как минимум $15 тыс. вложений в простейший ремонт.

Зато в перспективе сдать и продать такое жилье можно без проблем. Цена аренды будет чуть выше средней по рынку. Цена продажи — в зависимости от рынка. В последние 10 лет стоимость квадратного метра в готовой к проживанию квартире в таком типе домов колебалась от $1400 до $1900 за квадратный метр. Не отбить затраты на строительство и ремонт умудрились только те, кто купил метры в 2007–2008 гг., когда рынок был на пике цен (до $2 тыс. за квадратный метр жилья без отделки). Но потом такой пик не повторился и вряд ли повторится в ближайшее десятилетие.

Сейчас «средний метр» в двухкомнатной квартире в строящемся доме стоит $1150–1250. Для сравнения: на предыдущем ценовом «дне», на первых стадиях строительства, было $1050–1150.

Новостройка в комплексе «Минск-Мир»

Это квартиры-«полуфабрикаты», требующие больших вложений в доведение до состояния «можно жить». Отделка — сначала черновая, затем чистовая — добавляет к цене покупки 30–50%, уравнивая затраты на метры со стандартными новостройками у метро. Не забываем, что на доведение метров до жилого состояния уйдет еще от полугода.

Поскольку изначальная цена «полуфабрикатов» самая низкая на рынке, приобрести их стремятся все «инвесторы», слабо представляющие объем затрат, — в основном молодежь, жители общежитий и иногородние, которым так же сложно оценить качество среды в столице. Уже сейчас можно прогнозировать, что жилья, построенного под сдачу, здесь будет много — а конкуренция всегда ведет к снижению цен. Притом что спрос у обеспеченных арендаторов на «Минск-Мир» вряд ли будет высоким: их отпугнут высотность, плотность застройки, отсутствие зеленых территорий, проблемы с парковками.

Есть вопрос и с возможностью извлечения из «бетона» вложенных средств. Если в целом уровень жизни к моменту продажи такой квартиры будет заметно выше нынешнего, а ЖК не обрастет парком и функционирующими офисными небоскребами, «Минск-Мир» станет просто высокоплотным спальным районом. Минск застраивается, появляются новые, не такие высокие дома с более комфортной средой и без проблем с инфраструктурой. Менталитет белорусов вполне европейский, людям хочется комфорта и компактности. Мечта горожан среднего класса — квартира в современной малоэтажке, рядом с парком и метро. И даже если офис будет в комплексе «Минск-Мир», до него можно добраться на метро — зачем там покупать жилье?

К слову, в США 50 лет назад пытались проделать подобный эксперимент: строили районы жилых высоток с дешевым жильем. Дома довольно быстро обветшали, цены упали, первые жильцы съехали, районы превратились в маргинальные гетто. Пришлось всех расселять, а дома сносить. Потому-то в последние десятилетия в странах с развитой экономикой такой тип застройки не практикуется — бесперспективно. А когда парируют: «Есть же Манхэттен», стоит напомнить, что сначала возник деловой центр, потом — дорогое жилье в небоскребах. В обратном порядке это не работает.

Недорогая новостройка за городом

Еще один вариант инвестирования в метры — новостройки в Дзержинске, Фаниполе, Логойске, Смолевичах, Мачулищах и др.

Цена квадратного метра — $700–800. Этот вариант удобен для тех, кто покупает жилье, чтобы жить там на пенсии, а также для семей, работающих на «удаленке». Остальные новоселы рассматривают его как старт: построился, поднакопил (дождался доступного кредитования) и продал. Вырученные средства вложил в жилье в Минске.

Сдать квартиру в тех же Смолевичах или Мачулищах за цену, существенно превышающую затраты на амортизацию, будет проблематично.

Но и с ценой продажи тоже не все просто. Падает рынок или растет, цена «квадрата» в условных Смолевичах как составляла примерно 60–65% от стоимости метра в доме экономкласса в Минске, так и составляет. Сложно представить, что может изменить эту пропорцию и сделать там жилье популярным. Разве что вынос туда компаний, которые дадут новые рабочие места с высокими зарплатами. Но это из воображаемого.

Исключение, пожалуй, Боровляны, Колодищи, Сеница — там цены на уровне 80–95% от столичных. Но и это соотношение не меняется. Ситуация будет другой, если в Беларуси начнут комплексно осваивать под малоэтажную застройку поля под Минском, у Сеницы, в Ждановичах, Тарасово и т. д. Тогда жилье ближе к столице составит серьезную конкуренцию более отдаленным населенным пунктам, да и высотным домам в обделенных метро спальных районах. Тогда пропорции цен могут измениться в пользу пригорода. Но это пока очень отдаленная перспектива.

«Пирс» и «Зеленая гавань»

На примере «Пирса» можно отследить, насколько такие проекты «для верхушки белорусского среднего класса» зависят от экономической ситуации. Люди купили квартиры мечты, сделали дорогой ремонт, выяснили, что жить в Беларуси стало некомфортно, выставили квартиры на продажу и... Тишина. Все, кто хотел жить в «Пирсе», — живут в «Пирсе». Новых покупателей — минимум, продать за вложенное — тот еще квест. Вернуть деньги получится, если (и когда) страна снова станет комфортной для бизнеса. Похожую картину наблюдаем и в комплексе «Зеленая гавань»: она собирает ту часть верхушки среднего класса, которой близка концепция района и кто решил не уезжать из страны.

Но в этих двух вариантах бетонометры покупают для жизни, поэтому арендного жилья будет минимум. Например, в ЖК «Пирс» пока сдается всего несколько квартир, цены такие же, как при аренде в столичной новостройке у метро. Спрос умеренный: снимают те, кто размышляет над покупкой квартиры и тестирует среду. Пожалуй, то же будем наблюдать в «Зеленой гавани» — там очень не хватает «тестового» жилья в пятиэтажках (просто потому, что их еще не сдали), оно точно будет востребовано.

Когда благосостояние страны вырастет, оба района будут сохранять флер респектабельности и, соответственно, держаться в цене относительно рынка. Больше будет цениться «Зеленая гавань» — поскольку там внушительнее территория, запроектированы не только жилье и садик, но и вся необходимая инфраструктура. А к моменту «все стало хорошо» ее достроят. Если и не удастся на этом типе недвижимости заработать (например, появятся конкурирующие проекты с эффектом новизны), то, вероятнее всего, получится вернуть вложенное.