Почему ценам не скажешь «стоять!»

Берлинское ценорегулирование даже жестче белорусского: арендная плата для всех квартир, построенных до 2014 года, заморожена на уровне 18 июня 2019-го. Теоретически арендаторы берлинских квартир могут вынудить арендодателей снизить арендную плату, если она попадет под критерии «чрезмерной». Решение о регуляции принял блок правящих в городе партий, без всяких ассоциаций с Беларусью называемый «красно-зелено-красным»: социал-демократы (SPD), «Зеленые» (Die Grunen) и неокоммунисты (Die Linke). Партайгеноссе явно конкурировали между собой, демонстрируя заботу о народном кошельке.

Конечно, потребительские рынки отличаются от рынка арендной недвижимости крупного мегаполиса. Тем не менее при административном ограничении цен любой рынок реагирует одинаково. То, что не видно на мышах, иногда хорошо заметно на слонах. За результатами берлинского эксперимента с администрированием цен следили и аккуратно анализировали статистику четыре экономиста из мюнхенского Ifo Insitute: Матиас Доллс, Клеменс Фюст, Флориан Ноймайер и Даниэль Штелькер. А описал его в обильно иллюстрированной графиками статье обозреватель Bloomberg Opinion Андреас Клут.

Белорусский эксперимент по сдерживанию цен еще ждет своих исследователей. Хотя отследить динамику цен, спроса и предложения сразу по 62 позициям (не считая лекарств) постановления № 100, безусловно, будет гораздо сложнее — четырьмя экономистами (даже немецкими) не обойдешься.

Как это делают в Берлине

Клут признает, что левые политики схватились за арендное жилье не просто так, а по вполне рациональным причинам: «Арендная плата в Берлине, который когда-то гордился демократизмом и доступностью, в последние годы резко возросла, поскольку спрос со стороны вновь прибывших намного опережал предложение». Другое дело, что на растущий спрос существует экономически симметричный и обоснованный вариант ответа — наращивание предложения. Напротив, ограничение цены таким ответом не является: «При дефиците продовольствия регулирование цен на хлеб приводит лишь к замене одного выражения дефицита (высокие цены) на другое (пустые полки)».

А теперь по пунктам. Законодательное ограничение арендной платы сегментировало рынок, разделив его, как пирог, на два неравных куска: 1) большая часть недвижимости, построенная до 2014 года и подлежащая госрегулированию; 2) меньшая часть недвижимости, построенная после 2014-го и свободная от госрегулирования.

Четверка экономистов из Ifo описала то, что в дальнейшем приключилось с ценами в этих двух сегментах, с помощью графиков, сопоставляющих берлинскую арендную плату с арендой в 13 следующих по величине немецких городах. В регулируемом сегменте арендная плата резко упала в относительном выражении. В нерегулируемом сегменте она одновременно начала расти быстрее, чем в 13 других городах, делая новое жилье еще более недоступным. Почему? Потому что избыточный спрос сохранился, его никто не удовлетворил.

Источник: Bloomberg Opinion, Ifo Insitute, immowelt.de

Что произошло с ценами на арендное жилье, попавшее под госрегуляцию? Ход мыслей собственников такого жилья очень внятно описывает Клут: «Недвижимость теряет свою ценность, если будущие денежные потоки к арендодателям от ее сдачи в аренду ограничены». Если инвестиции становятся менее выгодными, у инвестора исчезает мотивация возиться с ними: «Резко возросло число квартир, выставляемых на продажу, поскольку арендодатели пытались обналичить свои теперь уже менее прибыльные инвестиции».

Точно так же ведут себя ретейлеры с товаром, ценами на который за них рулит кто-то другой: с глаз долой и с полок вон. Да и производитель, столкнувшись с регулируемым ценообразованием, допустим, на творожные сырки с ванилином, стремится выпускать не их, а пока никем не регулируемые и не стабилизируемые творожные сырки, например, с какао. Результат тот же, что и с арендной недвижимостью: сокращение предложения.

Темпы сокращения предложения видны по графику листинга арендных квартир интернет-сервиса immowelt.de. Как пишет Клут, «на регулируемом рынке предложение квартир в основном замерло». И доходчиво объясняет почему: «Арендаторы, которым посчастливилось уже жить в квартире с контролируемой арендной платой, остаются на месте», зато «всякий раз, когда кто-то съезжает, домовладелец склонен продавать квартиру, а не сдавать ее повторно». Для сравнения: запрашиваемые цены на нерегулируемом рынке арендного жилья Берлина росли лишь незначительно быстрее, чем в других городах.

Подбиваем итог: в результате административного ценорегулирования предложение сократилось, спрос — нет, однако теперь он еще дальше от насыщения, чем до вмешательства госрегулятора. Ситуация на рынке в целом ухудшилась.

Регулировали-регулировали и не вырегулировали

Андреас Клут подчеркивает: берлинский эксперимент не первый и не последний в списке попыток упорядочить ценообразование на рынке арендного жилья, но предыдущие (в Сан-Франциско или Кембридже, штат Массачусетс) дали тот же результат: «Ограничения представляют собой нежданную удачу для одной группы арендаторов, богатых или бедных, которые уже обосновались в „регулируемых“ квартирах. Одновременно они вредят всем остальным... практически закрывая им доступ на рынок». Даже предполагаемая отмена госрегулирования Конституционным судом Германии не исправит, а лишь ухудшит ситуацию: «Если судьи отменят закон, многие арендаторы в ранее регулируемом секторе могут пострадать от огромных повышений арендной платы, введенных задним числом».

Иными словами, любой экономический агент на осчастливленном такой госрегуляцией рынке оказывается в пространстве ограниченного маневра: вход — рубль, выход — десять. И это меняет сам рынок в долгосрочной перспективе: «Если инвесторы опасаются, что права собственности будут ставиться под угрозу при каждых выборах, они могут вообще прекратить строительство домов в городе». Рынок — саморегулирующийся механизм, система связей тысяч экономических субъектов, а не ценник на товаре. В ответ на ничем не подкрепленное административное вмешательство эти связи перестраиваются, искажаются, путаются. В связи с чем последующее административное вмешательство будет еще менее удачным.

Клут винит во всем «популизм» — увы, без популизма не бывает политики. В белорусских кейсах про ценорегулирование сказывается уже не столько популизм, сколько управленческая инерция: «Когда-то мы пользовались этим трюком, он принес успех». Имеются в виду советский и ранний постсоветский периоды. Но тогда экономика была государственной, централизованной, плановой, то есть заточенной под административно-командное управление. Это все равно, что лечить в 2021 году COVID-19 сорбентом, ссылаясь на то, что 30 лет назад он здорово помог при пищевом отравлении.

Когда ценовое администрирование может все-таки оказаться результативным? В случае, если оно подкреплено набором экономических стимулов, учитывающих мотивацию игроков рынка. Об этом пишет и Клут: хотите изменить ситуацию — работайте на увеличение предложения, «например, путем сокращения бюрократической волокиты в зонировании и строительстве». В отрыве от прозы жизни арифметические манипуляции с цифрами ценников если и дают эффект, то сугубо негативный. В ответ на них невидимая рука рынка машинально сворачивается в кукиш, демонстрируемый всем без разбора — игрокам регулируемого рынка, потребителям и самим регуляторам.