Вопреки кризису: состояние рынка складов после 2020-го и к чему готовиться в 2021-м

Как белорусский рынок складов отреагировал на пандемию?

Учредитель ООО «Ай Кью Проперти Групп» Кристина Крупатина вспоминает, что в разгар первой волны пандемии спрос на качественные складские площади даже вырос. При этом до июня 2020 года ставки аренды держались на прежнем уровне, что объяснялось прежде всего ростом онлайн-торговли в условиях пандемии.

«Пандемия трансформировала складские площади в торговые площадки с учетом выпадения из цепочки продаж составляющей „торговая площадь“ и запустила прямой процесс „товар — конечный потребитель“. Этот тренд не только продолжится после пандемии, а, наоборот, закрепится в новом формате», — уверена Крупатина.

По наблюдениям руководителя компании-девелопера Building for business Ирины Тысевич, рынок складов на пандемию отреагировал замиранием.

«Основная проблема пандемии — мы вошли в зону неопределенности. Многие проекты, которые не успели начаться и под которые компании рассматривали переезды или расширение, заморозились. В связи с этим сделки по аренде складов стали реже и удлинились по срокам. Однако мы видим стойкий интерес со стороны арендаторов, которые не отказываются рассматривать наши объекты, и надеемся, что, как только они выстроят новую стратегию своего развития, активность увеличится».

Старший консультант Colliers International Belarus в складском/офисном департаменте Максим Василевский обращает внимание на то, что пандемия не помешала завершить в 2020 году ряд инвестиционных проектов на рынке складов. Сданы в эксплуатацию:

• логистический центр класса «А» «Экфа-М» в Дубовлянах,
• 1-я очередь строительства комплекса «ОлмиСервис» на улице Казинца в Минске (более 7 тыс. кв. м),
• комплекс в деревне Дворицкая Слобода общей площадью 8,2 тыс. кв. м с бизнес- и логистическим центром. Проект реализовал крупный девелопер — ГК «Сигмаполюс». Затем объект передан в аренду компании «Ома», которая развивает здесь свое новое направление — «ОМА PRO» — своеобразный гибрид логистики и торговли.

«Существенных изменений по текущим договорам аренды складов не произошло. В соответствии со взятыми обязательствами компании продолжили платить „доковидные“ арендные платежи, и только в случае серьезных просадок по выручке собственники складов, как правило, были готовы к диалогу и аргументированным предложениям по снижению арендной нагрузки. Снижение арендных ставок на рынке — это скорее отдельные случаи, а не общая тенденция на рынке», — считает Василевский.

Какие возможности открывает пандемия для складского сектора?

Склад продолжит выполнять функции торговых площадей, уверена Кристина Крупатина. Отгрузки будут и далее происходить непосредственно со складов напрямую потребителю, минуя классические торговые площади. Всплеск интернет-продаж с доставкой к потребителю отмечает не только продуктовый ретейл, но и ретейл бытовой химии и косметики. Также рост интернет-продаж наблюдается у интернет-магазинов одежды.

Девелопер Ирина Тысевич согласна с тем, что пандемия запустила процесс перехода розничных продаж в онлайн. Ранее товар был представлен в магазине, откуда его забирал покупатель. Теперь он хранится на складе до момента его доставки. Это увеличивает потребности в складах как минимум вдвое.

Положительных возможностей теперь больше у инвесторов, перед ними открываются более широкий «коридор» для торга и возможность купить объект по более привлекательной цене, предполагает Максим Василевский из Colliers.

«Особых преимуществ для арендаторов нет, в этом году пока нет ввода больших и знаковых объектов для складского рынка, что в свою очередь укрепляет ценовые позиции собственников складской недвижимости. Не способствует снижению ставок аренды и тот факт, что ретейл, являясь одним из крупнейших потребителей складских площадей, в период пандемии показывает уверенный рост, то есть обеспечивает устойчивый спрос на складские площади. 2020 год был примечателен развитием локальных продуктовых сетей, увеличивающих свое присутствие в онлайне, а также маркетплейсов из России (Wildberries, OZON)».

Растет ли в кризис доля сделок аренды с одновременным снижением числа проектов покупки площадей?

Кристина Крупатина считает, что скорее нет. В предыдущий кризис 2014-2017 годов вакантность арендных складских площадей достигала 40%. При этом активно шли продажи складских объектов по приемлемым для покупателей ценам.

«Нынешний же кризис не типичен, и последствия его до конца не предсказуемы для рынка недвижимости в целом. Но можно точно, с уверенностью сказать, что 2021-2022 годы будут сложными для девелоперов — и с точки зрения аренды, и с точки зрения продажи».

Какова вакантность складов на рынке сейчас?

По оценкам «Ай Кью Проперти Групп», сегодня вакантность качественных складских площадей на рынке невелика — около 3-4%. Однако до конца 2021 года этот показатель может вырасти до 8-10% с учетом вывода новых проектов на рынок и переезда заказчиков и высвобождения площадей, которыми они пользовались ранее. Вакантность будет обусловлена вводом объектов, которые выходят на рынок как спекулятивная аренда. Кроме того, от бизнеса есть уведомления о выходе в 2021 году из договоров на площади от 3 тыс. до 10 тыс. кв. м.

Ирина Тысевич из Building for business подтверждает, что у владельцев складов вакантность сейчас больше, чем планировалось до пандемии.

«Один из наших объектов мы сдали в эксплуатацию в августе 2020 года, и это повлияло на скорость его заполнения. Так что сейчас мы активно предлагаем его на рынке».

В Colliers считают, что вакантность в период пандемии, как и до него, продолжает колебаться на уровне +/-4% от предложения за счет ротационных явлений. Изменить ситуацию могли бы освобождение больших площадей или ввод новых очень крупных объектов. Но ни того ни другого не случилось.

Опрошенные OL специалисты сходятся во мнении, что сейчас за счет активного спроса со стороны e-commerce и логистических компаний рынок складской недвижимости более устойчив, чем другие сегменты. Но никто не берется прогнозировать, увеличится ли предложение свободных площадей.

Ирина Тысевич полагает, что рынок складов сейчас находится в зоне турбулентности: кто-то съезжает, переезжает или расширяется. Девелоперы строят новые объекты.

«Все это не позволяет пока понять, будет ли в конечном итоге большая вакантность в целом по рынку».

Эксперт Colliers Максим Василевский прогнозирует, что белорусский рынок ждет «гибридизация» логистики и ретейла из направления е-commerce. Это общемировая тенденция, подкрепляемая активным перераспределением в ретейле в пользу онлайн-торговли.

В любом случае кризис заметно отразится на складском сегменте, предупреждает эксперт Кристина Крупатина. Потребительский спрос населения продолжает падать из-за ухудшения благосостояния населения. Это все не может не отразиться и на рынке, который «своего рода тоже биологическая цепочка».

Отмечают ли девелоперы падающий спрос на склады со стороны непродуктового ретейла и дистрибьюторов?

Здесь наблюдаются разнонаправленные тенденции. По словам Ирины Тысевич, наиболее крупные иностранные, в том числе российские, компании непродуктового ретейла остановили проекты в Беларуси до стабилизации обстановки в стране.

Пока кризис отражается прежде всего на малом и среднем бизнесе, что влечет за собой сокращение либо высвобождение складов. Это в основном объекты площадью от 300 до 3000 кв. м, отмечает эксперт Кристина Крупатина. При этом, по ее словам, уже звучат и первые звоночки от достаточно крупных операторов как продуктового, так и непродуктового ретейла: «запросы на аренду площадей от 5000 кв. м и более практически отсутствуют».

На падение спроса влияют политические и вытекающие из них экономические факторы, отмечает Максим Василевский. Но активность таких игроков непродовольственного сегмента, как «21 Век» или Wildberries, не подтверждает вывод о падении спроса.

Сохраняют ли владельцы складов практику предложения клиентам арендных каникул?

Крупные девелоперы не пользуются этим инструментом, утверждает Ирина Тысевич: «Арендные каникулы обычно предлагаются в случае неготовности объекта к требованиям арендатора. Мы же сдаем готовые объекты под ключ».

Арендные каникулы всегда вводились по соглашению сторон и зависят от условий договора, его срока, необходимой комплектации, перечня планируемых работ по адаптации площадей под конкретную бизнес-модель арендатора. И теперь они по-прежнему востребованы, комментирует Максим Василевский.

«Арендные каникулы всегда актуальны для „прожженных“ арендаторов. Иногда вопрос оптимизации затрат на этапе заезда решается между арендатором и арендодателем пониженной ставкой на период до полугода. Это всегда вопрос договоренности и сложившейся ситуации на рынке», — уточняет Крупатина.

Какую индексацию ставки аренды владельцы складов предлагают арендаторам в долгосрочных контрактах?

Здесь возможны 2 варианта.

В первом арендодатели для своей подстраховки от инфляционных рисков стараются включать в договор аренды условие о ежегодной автоматической индексации арендной платы на уровень изменения потребительских цен или курса рубля к евро либо доллару.

Во втором варианте собственник пользуется правом раз в год в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в пределах до 10%. Такой риск отчасти компенсируется арендатору возможностью внесудебного отказа от договора аренды.

Почему цены на хранение товара в Польше и Литве ниже, чем в Беларуси?

В качестве объяснения Ирина Тысевич приводит пример коллег из Польши:

«Для реализации проекта польский банк выдал инвестиционный кредит под 2,75% годовых с отсрочкой погашения на весь срок строительства. После окончания строительства и оформления всех документов 50% затрат на строительство государство вернуло инвестору. Эти средства позволили погасить большую часть инвестиционного кредита. На первые 2 года инвестор получил налоговые каникулы».

Большинство складов в Польше и Литве являются транзитными/буферными, поясняет Крупатина. Это своего рода распределительные логистические центры в центре Европы. Через них проходят большие потоки товаров, там выполняются многочисленные таможенные и складские операции. Это позволяет ускорить окупаемость объектов и повышает их доходность. Склад в Европе — это полноценный бизнес, располагающий дешевыми заемными средствами и поддерживаемый более предсказуемым рынком.

Более дешевый прайс-лист на услуги складов в соседних странах объясняется экономическими и политическими факторами. В ценах здесь заложены иная стоимость страновых рисков инвестирования и нормы доходности, отмечает Максим Василевский.

«Например, рижского инвестора устраивает срок окупаемости инвестиций в индустриальную недвижимость в Латвии до 20-30 лет, но в Беларуси он не согласен даже на 10 лет из-за рисков, непрогнозируемости ситуации на инвестируемый период, непонимания общих условий и факторов, от которых они зависят. Нельзя забывать и о стоимости кредитов: их доступность и ставки в Польше или Литве более благоприятны для девелоперов».

***

Итак, отечественный логистический бизнес вынужден конкурировать с соседями в заведомо невыгодных условиях. Макроэкономическая и политическая ситуация в сочетании с финансовыми факторами сводит к минимуму географические преимущества белорусского транзита. «Вирусный» кризис только обостряет проблемы, которые необходимо решать, чтобы сохранить важную отрасль экономики.