Настоящее и будущее рынкa строительства коммерческой недвижимости

— Как вы в качестве генподрядчика в строительстве оцениваете текущее состояние рынка строительно-монтажных работ в Беларуси?

— Рынок достаточно живой, здесь есть спрос на коммерческую недвижимость —офисную, складскую, торговую.

Основным фактором при принятии решения заказчиком является цена. Это говорит об определенной незрелости рынка.

Также на рынке еще достаточно большое количество компаний-однодневок. При их выборе повышаются риски, связанные со строительством: стоимостью, продолжительностью, качеством, безопасностью труда и т. д., в том числе и риск незавершенного строительства.

— Согласны ли вы с утверждением, что у белорусского строительного рынка свой, уникальный путь развития на базе собственных традиций, подходов и практик? Или он все-таки повторяет траекторию, по которой движутся европейские рынки?

— Наше мнение: этот путь не уникален. Есть некоторое отставание от процессов, которые происходят в других европейских странах. Но мы уверены, что будем двигаться по траектории, аналогичной мировой. Конечно, в одних сферах это будет происходить быстрее, в других — медленнее, но, думаем, это развитие достаточно прогнозируемое.

— Что, кроме цены работ, вы бы назвали в числе основных конкурирующих факторов при выборе подрядчика в строительстве?

— Следующий по значимости фактор — это, конечно, срок строительства. Он напрямую влияет на получение прибыли с проекта: это быстрота возврата кредитов, уменьшение затрат на содержание строительной площадки, на технадзор, скорейший возврат инвестиций при сдаче в аренду или продаже готовых площадей и т. д.

Сложнее всего оценить опыт, профессионализм, надежность компании, которая уже выставила свои сроки и цену. Далеко не каждый заказчик может оценивать качественные критерии и возможности подрядчика, потому и встречается много проектов, когда стройка начинается, но строитель не может ее закончить. У нас есть опыт с проектами, куда мы приходили и завершали объекты после других подрядчиков. Был даже один проект, когда мы выступали третьим генпод­рядчиком. И мы гордимся тем, что у нас не было проектов, в которые мы за­шли, но не сдали объект. Это одно из наших конкурентных преимуществ.

— Какие основные риски в строительстве несет сегодня подрядная строительная организация и как эти риски можно минимизировать?

— Один из основных рисков — ошибки проектировщика. Минимизировать его можно путем привлечения генподрядчика с высокой квалификацией, который сможет вникнуть в проект, увидеть ошибки и исправить их на старте. Иногда потенциального генподрядчика лучше подключать на более ранних этапах проектирования, особенно в сложных проектах. Цена очень сильно зависит от выбранных технологий строительства.

Из других существенных рисков можно назвать валютный. При колебании курса валют изменяется стоимость строительных материалов и услуг.

Конечно, не избежать также рисков, связанных с охраной труда и окружающей среды.

— Какую рентабельность бизнеса вы считаете нормальной для Беларуси в строительном бизнесе, чтобы подрядная организация чувствовала себя уверенно даже в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (задержки платежей, простоя по вине заказчика и т. п.)?

— Такие риски, как простой или тому подобные, невозможно скорректировать маржинальностью. Ты можешь заложить и 30% рентабельности, но тогда не получишь заказ, а иногда даже и этого не хватит. Приоритет урегулирования этих рисков — это улучшение работы самой организации, чтобы она была более управляема, знала свои процессы и себестоимость. Надо также подписывать такие договоры, чтобы все эти риски были предусмотрены и оговорены. Нет такой маржи, которая могла бы покрыть все риски. Но какая маржа должна быть? Международные компании, которые четко могут управлять рисками, точно считают сметы, имеют правильные алгоритмы изменения цены и сроков, работают с чистой прибылью в размере 2–3%. Это в строительстве вполне нормально. Но в Беларуси пока, наверное, было бы слишком рискованно ориентироваться на эти цифры. Например, по статистике Литвы, среди 45 самых сильных строительных организаций чистая прибыль составляет 4,5%.

Мы так развиваем свою компанию, чтобы очень тщательно просчитывать объекты и потом управлять себестоимостью. Чем меньше мы будем выставлять рисков на маржу, тем более конкурентоспособными будем.

— Какие международные стандарты в сфере управления в строительстве могли бы быть внедрены в практику работы строительных компаний на белорусском рынке?

— В некоторых организациях, до сих пор работающих по старым методикам, думают, что строительство — это чистое производство. Конечно, это тоже имеет место. Но строительство очень четко описывается как проектная деятельность: что можно сделать, в какие сроки, за какие деньги? И для этого есть наработанные международные практики и стандарты PMBOK, Prince2, по которым можно развивать свою деятельность и управлять проектами. Есть исследования Международной ассоциации управления проектами, которые показывают, что использование этих стандартов позволяет экономить 20–30% времени и 15–20% средств на проекты.

— Есть ли в Беларуси спрос на уникальные объекты? Или заказчики на данном этапе развития рынка склонны брать за основу некие стандартные решения?

— Действительно, в большей части реализуются стандартные проекты. Но сказать, что в Беларуси нет уникальных, тоже было бы неверно. Такие проекты присутствуют и в нашем портфеле — например, реконструкция «Минской фабрики кухни», которую мы закончили в прошлом году. Это был уникальный и технически сложный объект, к тому же памятник архитектуры. Инвестор мог найти более легкие и стандартные решения, но все-таки такие проекты имеют свою ценность и дают другие преимущества для инвестора.

Также уникальные проекты приходят вместе с иностранными девелоперами — например, когда надо построить автосалон мирового производителя, у которого есть определенные стандарты по брендбуку.

Рынок обязательно будет поворачиваться в сторону уникальности также при росте конкуренции. Если посмотреть на рынок офисной недвижимости, то почти все офисы, которые строятся сегодня, сданы в аренду еще до окончания строительства. Чисто экономически сейчас нет смысла строить что-то уникальное. А когда рынок заполнится, инвесторы начнут конкурировать интересными фасадами, оригинальными интерьерами и другими параметрами зданий.

— Что нас ожидает на рынке коммерческого строительства в будущем? На что делаете ставку?

— В будущем ожидаем, что придут тенденции зеленого строительства, более продвинутые технологии строительства, новые, прогрессивные IT-решения, БИМ-моде­лирование.

В основу зеленого строительства положено уменьшение вредного воздействия на окружающую среду. Речь идет об объектах с высокими качественными характеристиками и низкими эксплуатационными издержками. Такое строительство может дать до 50% уменьшения расходов на электричество, до 30% — выброса СО₂, на 40% снижения расхода воды и на 70% — твердых отходов. Конечно, строить такие здания дороже, но они окупаются по цене в процессе эксплуатации. Здесь также есть международные нормы, которые дают рекомендации по зеленому строительству и его сертификации. Например, в Литве в лучших локациях городов самые дорогие здания уже не строятся без этих сертификатов. И застройщики конкурируют на уровне, у кого будет выше зеленая оценка. Белорусскому рынку это еще только предстоит освоить.

Использование БИМ-моде­лирования связано не только со спросом, но и с тем, как будут развиваться сами участники.

Речь идет о трехмерных моделях проектирования, стройки и эксплуатации, где все системы увязаны в одну модель. Это дает большие преимущества в строительстве и эксплуатации здания. Таковы тенденции буду­щего.

— Что вы думаете о цифровизации в строительном бизнесе, где, кажется, многие процессы не поддаются разумной автоматизации?

— У нас за плечами 20-летний опыт работы. Это признак того, что все эти годы мы делали свою работу правильно. И сейчас вряд ли стоим на пороге какой-то революции. Но совершенству нет предела. Поэтому много внимания мы уделяем улучшению внутренних процессов. После каждого проекта собираем реестр уроков, делимся ими со своими сотрудниками, анализируем, что можно вносить в наши процессы, чтобы сделать их эффективнее. Как раз в 2020 году будем переводить наши бизнес-процессы на язык цифр и внедрять IT-решения, повышающие эффективность компании.

Впервые материал был опубликован в журнале «Бизнес-ревю» № 1 (149)/2020.

ОДО «ВЫСОКИЙ ЗАМОК». УНП 190135049. На правах рекламы